1、 乾立行研专题报告 内容摘要 近年概念火热的“新一线”城市快速崛起，正在逐步成为国内经济发展的重要力量，这类城市的甲级写字楼市场已然不可小觑。2018 年，国内写字楼新增供应面积主要集中在“新一线”城市内。需求面看，随着“新一线”城市在产业和人口等政策优惠力度上不断加强，加之综合成本和人力资源等优势，较大提升了其对企业的吸引力。此外，租赁市场的爆发式增长也带动“新一线”城市的写字楼并购日渐活跃。本文重点聚焦了杭州和成都两个城市近年甲级写字楼市场的发展情况。杭州甲级写字楼市场由于自身经济、 产业、 配套等原因一直以来表现优异。 2017年其净吸纳总量同比增长近 2 倍，租金水平逐年走高并远超其他

2、“新一线”城市，2017 年末空置率水平 10.6%左右，与一线城市相当。险资在 2017 年下半年的写字楼大宗交易中成为最大买家，其次为基金公司和房地产开发企业。 成都最近几年成为市场关注的热门目的地，其发展潜力被投资者看好。成都甲级写字楼总存量近年持续攀升，并在 2017 年末达到高位，受此影响，租金水平一度有所下降。但近期受政府产业支持及人才引进等政策影响，市场去化发力，租金逐渐企稳回暖，空置率缓幅回落。请参阅最后一页的特别声明。请参阅最后一页的特别声明。 乾立行研乾立行研 新一线城市甲级写字楼市场报告新一线城市甲级写字楼市场报告 聚焦杭州和成都市场聚焦杭州和成都市场 引 言 2017

3、年，受宏观经济增长超预期等影响，国内写字楼市场整体表现活跃。综合五大行统计数据，2017 年全国优质写字楼供应较上年保持稳健，而在市场需求方面则显现强劲势头，全年吸纳量超过了 600 万平方米，创历史新高。从 2018 年至今的总体环境来看，国内主要写字楼市场新增供应继续维持高位，未来市场将一定承压。但积极因素是，同期市场需求仍保持旺盛态势，特别是 TMT 和联合办公空间等行业扩张势头明显。而随着政府不断放出金融领域对外开放的红利讯号，由此带来的外资金融机构跨国扩张或升级等需求预计将进一步释放。 从市场结构来看，目前国内的甲级写字楼市场仍主要集中在传统一线城市，即北、上、广、深四地。值得关注的

4、趋势变化是，随着一线城市逐步进入存量时代，核心商圈供给日渐稀缺，一线城市内发展日渐成熟的新兴商务区正在成为写字楼新增供应与需求的“主战场” 。 另一个引起关注的现象就是近年概念火热的“新一线”城市的崛起，伴随这类城市正在逐步成为国内经济发展的重要力量、处于积极聚集和吸纳各项资源的阶段，其甲级写字楼市场已然不可小觑。综合五大行统计数据，国内主要“新一线”城市的甲级写字楼市场总量已经占到全国的三分之一左右，2018 年写字楼新增供应面积也主要集中在“新一线”城市。需求面看，由于“新一线”城市在产业和人口等政策优惠力度上不断加强，加之综合成本和人力资源等优势，较大提升了这类城市对企业的吸引力。此外，

5、从大宗交易市场趋势看，租赁市场的爆发式增长让“新一线”城市的写字楼并购也日渐活跃。 充满潜力的“新一线”城市 今年 2 季度中，第一财经 “新一线”城市研究所连续第三年发布“2018 中国城市商业魅力排行榜” ，引发热议。该榜单包含了四大传统一线城市和 15 个“新一线”城市，排名依次为：上海、北京、深圳、广州；成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。 图：中国城市商业魅力指数“新一线”城市排名 数据来源：第一财经”新一线”城市研究所 第一财经榜单主要基于上一年的商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五项指标，对国

6、内 338 个地级以上城市进行 2018 年排名。需要留意的是，该榜单并非针对各城市基本面的综合评判，仅是从城市商业消费及吸引力的维度给予一定的参考。我们关注这份榜单，更多在于其提出和传播的“新一线”城市的概念。 事实上，国内目前对于“新一线”城市的定义并无固定标准。根据传统逻辑并结合当前城市发展需要具备的竞争力来看，现阶段对于城市的划分将更多考量包括城市行政级别、规模（面积、人口等） 、经济发展水平、基础建设及连通性、投资与开放程度、教育发展水平、人才吸引力、宜居性、创新能力和商业环境等综合性指标。 我们先从政府顶层规划层面出发，国家住建部最早于 2005 年在全国城镇体系规划中提出过“国家