房地产行业研究：华北房企掉队的三大根本原因-220118（18页）.pdf

1、 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 202022 2 年年 1 1 月月 1 18 8 日日 行业研究行业研究 华北华北房企掉队房企掉队的的三三大大根本根本原因原因 核心观点：核心观点： 2017 年，全国房地产行业保持高速增长的时候，华北房企仿佛被按下了 0.5 倍速的播放键，销售规模纷纷降速，此后华北房企销售增速一直低于 E50 房企平均增速 7至 26 个百分点。为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速，且一直没有恢复平均水平？为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北？文章将从宏观政策展开，继而对华

2、北房企的战略布局进行探讨，希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。 一一、政策收紧，舒适圈不再舒适、政策收紧，舒适圈不再舒适 2016 年，为维持房地产市场平稳健康发展，环京地区开展了一系列调控工作，一方面落地了较为严格的限购限贷政策，另一方面对环京地区的土地供应规模及方式进行限制。同时北京、上海等超大型城市进行人口疏解，引导需求外流，由此投资性需求纷纷转移阵地，华北市场出现严重的供需失衡问题，市场快速下行。 二二、外拓艰难，竞争难有优势、外拓艰难，竞争难有优势 环京地区的政策收紧使当地购房需求大幅下降，无法支撑起房企的销售增速，因此大多数华北房企被迫向外扩张，企图用全国化布局来弱化大本营的政策调

3、控影响。但华北房企被迫的对外扩张隐藏了三大问题： 第一， 布局散， 由于是对外匆忙扩张，因此华北房企倾向于布局高能级核心城市，然而核心城市的市场竞争较大，加之政策调控明显，短时间难以获得成效； 第二， 难深耕， 华北房企并未在外部城市保持连续性的投资，没有形成有效的市场占有率，制约了企业销售规模的增长；第三，选址偏，由于企业自身的投资战略影响，部分华北房企外拓多拿大体量项目，选址偏向郊区，缺乏刚需支撑，容易受市场景气度影响。 相关研究：相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2

4、021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 2 三、内基薄弱，资金难以平衡发展三、内基薄弱，资金难以平衡发展 排除企业布局上的因素，房地产行业以资金为导向，企业成败的根本原因多在于资金问题。华北房企净负债率在2017 年及 2018 年陡增， 原因有两方面： 一方面华北房企加大对外部区域的扩张力度， 导致这段时期公司资金需求量较大，使得负债情况上升较快；另一方面外拓不能快速实现现金回流，在大本营销售去化不畅的背景下，企业亦需要通过发行债

5、务来保证资金流的稳定。 四、四、总结与思考总结与思考 华北市场是全国房地产市场的一个缩影以及前兆，我们通过以上对华北房企发展的困境，可以总结出几点建议：第一， 不要对政策抱有侥幸心理， 企业需要提高政策敏感度， 顺应政策， 调整自身找到调控与发展的平衡点； 第二， 地产行业有过高峰有过低谷，但无论在什么阶段，资金都是企业赖以生存的根源； 第三， 在行业深化调控的阶段， 房企更要抓紧自身已布局的优势市场，以本土优势及品牌优势尽量弱化政策调控的影响。 hVzXpZmPpPpPrR7NbP7NpNqQmOtRlOpPqRjMtRpO8OpPxONZnOyRuOmMtO 上海 | 北京 | 深圳 |

6、武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 3 目录 一、政策收紧，舒适圈不再舒适一、政策收紧，舒适圈不再舒适. 4 二、外拓艰难，竞争难有优势二、外拓艰难，竞争难有优势. 7 1.1.布局散，土储与销售错配布局散，土储与销售错配. 8 2.2.难深耕，战略不稳致投资不定难深耕，战略不稳致投资不定. 10 3.3.选址偏，缺乏刚需支撑选址偏，缺乏刚需支撑. 13 三、内基薄弱，资金难以平衡发展三、内基薄弱，资金难以平衡发展 . 14 1.1.加速扩张促债务激增加速扩张促债务激增以华夏幸福为例以华夏幸福为例 . 15 2.2.内生造血能力弱内生造血能力弱以中交地产为例以中交地产为例 . 16 四、总结与思