物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）：借鉴索迪斯（SW.PA）五十年领跑全球IFM-20211123（25页）.pdf

1、 -1- 证券研究报告 2021 年 11 月 23 日 行业行业研究研究 借鉴借鉴索迪斯（索迪斯（SW.PASW.PA），），五十年五十年领跑领跑全球全球 I IFMFM 物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二） 房地产房地产（物业服务物业服务） 源自源自 1 196966 6 年年，历经历经五十年五十年横向横向发展，发展，领跑领跑全球综合设施管理全球综合设施管理服务服务 索迪斯（Sodexo, SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设施 管理服务商，业务已遍及全球 64 个国家。截止 2019 年 12 月 31 日收盘（正常 经营年份），公司总市值约为 156 亿欧

2、元，折合人民币超 1,000 亿元；PE 估值 约为 23 倍，对应 2019 财年（公司会计制度中财年为上年 9 月 1 日至当年 8 月 31 日，下同）的营业收入约为 220 亿欧元，归母净利润 6.7 亿欧元。 内生内生增长增长与与外延并购外延并购有机结合有机结合，盈利盈利能力能力稳健稳健，自由自由现金现金流流充沛充沛 公司驻场服务打造多元业态组合， 保证了具备弹性的商业模式， 坚持坚持客户客户与与人才人才 导向导向定位（定位（客户客户续约率续约率维持维持 9 93%3%、站点经理站点经理留存留存率率超超 8 80%0%、员工员工成本成本稳控稳控在在 5 50%0%） ； 跨区域优质外

3、延实现全球化服务布局， 全赛道收购拉动多元化业务发展跨区域优质外延实现全球化服务布局， 全赛道收购拉动多元化业务发展。 截至 2021 年 9 月，大型收并购项目超 20 个，总金额超过 50 亿欧元（北美 35 亿欧元、欧洲 12 亿欧元）；把握资金窗口，并购优质标的使索迪斯得以切入新 市场与新业务。公司 2017-2019 财年毛利率均保持在 15%左右，基本营业利润 率介于 5.5%-6.5%之间。2 2019019 财年财年，公司公司产生产生 8 8.7.7 亿亿欧元欧元自由自由现金流现金流，强大强大的的 现金牛现金牛属性属性帮助帮助公公司司实实现现稳稳健健的的内生内生增长增长和和积极

4、积极的的外延并购外延并购，不断不断扩大扩大规模规模。 综合综合设施设施管理管理服务服务市场市场潜力潜力大，大，索迪斯索迪斯瞄准瞄准欧美欧美与与新兴国家新兴国家经济经济增长增长机遇机遇 据 Persistence Market Research 估计，2021 年全球 IFM（Integrated facility management，综合设施管理）市场规模达 7,300 亿美元，并将在 2021-2031 年间以 4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031 年超万亿美元）。回顾历史， 1980-1990 年间，欧美人均 GDP 相继突破 10,000 美元、20,000 美元大关，综 合设施

5、管理服务发展也随之进入快车道，公司把握契机开启全球化加速发展模 式，享受欧美经济增长的红利。近近年年来来，公司公司在在新兴市场新兴市场（亚太亚太及及南南美美）发力发力扩扩 张张，中国、中国、印度、印度、巴西巴西等等国国的的发展发展将会将会给给索迪斯索迪斯未来未来业绩业绩增长增长打开打开空间空间。 国内国内基础基础物管物管服务服务为为基本盘，基本盘，物业企业物业企业聚焦聚焦增值增值服务、服务、科技科技赋能赋能制高点制高点 根据 2021 年中期披露数据，国内典型物业企业社区增值服务营收及营收占比可 观， 如碧桂园服务 （14.0 亿元， 占比 12.1%） 、 世茂服务 （13.9 亿元， 占比

6、 32.9%） 、 保利物业（12.0 亿元，占比 23.3%）、中海物业（11.8 亿元，占比 27.5%）、 绿城服务（11.5 亿元，占比 20.6%）。 借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务（团餐），提升市场竞争力，再 通过横向切入医疗、学校、养老等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生 命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。而国内物业企业同样可以从 住宅物业横向切入至商业、公建物业；在提供高质量基础物管服务的同时，基于 社区客户的多样化需求，进一步提升增值服务的渗透率。 投资投资建议：建议：建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台 类公司，推荐推荐