亿翰智库：房地产行业关于2022年新开工和开发投资的测算：预计2022年新开工增速下降超10%房地产开发投资增速至少下降5%（15页）.pdf

1、房地产开发投资是由两部分组成，第一部分是土地购置投资，是项目开发的前置投入;第二部分是工程投资，即从新开工开始到后期竣工交房之间的投入，是影响房地产开发投资变动的主要因素。因此，房地产开发投资=土地购置投资+工程投资=(一二线土地购置投资+一二线工程投资)+(非一二线土地购置投资+非一二线工程投资)。根据这个公式，我们基于已知的土地购置投资可以计算出一二线与非一二线城市的工程投资情况。从数据来看，一二线城市开发投资中土地购置与工程投资的比例相当，分别为 45%和 55%，合计贡献了开发投资的 31%。非一二线城市开发投资受土地购置影响相对较低，主要由工程投资影响和制约，占比达到68%，远大于土

2、地购置的投资费用。在工程投资方面，一二线和三四线城市预售节点不同，导致这两个能级城市影响工程投资的因素也不同。一般来讲，一二线城市房地产市场的预售标准较高，所以在新开工后，工程投资是跟着施工的节奏来走的，在预售结束后到竣工这个周期内的工程投资完成并不多;三四线城市预售标准比较低，因此新开工到预售之间的工程投资相对较少，大部分工程投资都是在预售到完工之间完成。值得一提的是，新开工始终是开发投资增长的前置条件。基于这样的差异，我们在对未来的开发投资做测算的时候，一二线更倾向考虑土地购置费和新开工的投入;三四线除了新开工外，也要考虑房地产市场成交情况。土地市场的供应长期保持稳定，即使 2021 年来

3、实施两集中的土地供应制度，也依然不会减少全年土地的供应总量，但土地成交量的增长还要考量房企的资金是否充裕。一二线城市是房企的布局重心，但是 2020 年土地购置端的投资支出增速明显降低，不过土地购置费总额保持上升意味着一二线城市的开发投资下降压力并不大。从 2020 年来一二线城市土地成交情况来看，虽然有集中供地的影响，导致 2021 年前 9月的土地成交金额变动幅度较大，但是从总额来看，仍高于2020年同期，同比增速上升3%。综合来说，一二线城市的土地成交总量预计仍保持上升，将带动开发投资保持稳定增长，但需要警惕的是，融资环境的不乐观，让开发商在一二线城市的补库存意愿有所下调，未来增长的幅度会受限，最终也将影响开发投资难以有较为明显的提升。