【公司研究】金科股份-西南王谋局全国、高成长价值低估-20200113[34页].pdf

1、 公司公司报告报告 | 首次覆盖报告首次覆盖报告 1 金科股份金科股份（000656） 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 01 月月 13 日日 投资投资评级评级 行业行业 房地产/房地产开发 6 个月评级个月评级 买入（首次评级） 当前当前价格价格 7.59 元 目标目标价格价格 9.94 元 基本基本数据数据 A 股总股本(百万股) 5,339.72 流通A 股股本(百万股) 5,247.24 A 股总市值(百万元) 40,528.44 流通A 股市值(百万元) 39,826.54 每股净资产(元) 4.61 资产负债率(%) 83.85 一年内最高/最低(元) 8.55/5.42

2、 作者作者 陈天诚陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 股价股价走势走势 西南王西南王谋谋局全国、高成长价值低估局全国、高成长价值低估 从从成渝成渝向向全国扩张全国扩张、布局二三线为主布局二三线为主：1 1）公司全国战略布局初步完成：）公司全国战略布局初步完成：公司 1998 年 成立于重庆，持续深耕川渝市场，2016 年开始公司转变经营策略，开始积极扩张，提 出“三圈一带”新战略，锁定“核心十城” ，截至 2018 年，公司已完成“三圈一带、 八大城市群、核心 25 城”战略布局；2 2）公司主力布局二三线、土储超）公司主力

3、布局二三线、土储超 5 5600600 万方万方： 公司定位布局二三线为主，二三线城市占比 80%以上。截止 2019 中报，公司在手土 储可售建面约 5600 万方，对应货值约为 5433 亿元，足够未来 2-3 年销售。分地区 来看，公司拿地结构出现调整，重庆下滑，长三角、湖南湖北、山东为重点新增区域。 在 2019H1 新增土储面积中重庆+四川占比仅为 27%，其中重庆占比从 35%下降至 12%，三大区总计占比仍为 19%，但长三角占比升至 16%。而山东、河南、湖南、湖 北、云南等省市新增土储面积占比有所上升。 销售增速引领行业、销售增速引领行业、结算盈利稳步提升：结算盈利稳步提升：

4、1 1）预计预计 2 2020020 年销售将超年销售将超 2 2000000 亿元：亿元：公司 于 2017、2018 年的销售金额同比增速分别为 97.49%与 88.57%，2019H1 销售金 额同比增长 40.10%，销售面积增速 20.37%。2019 年公司实现销售金额 1803 亿元， 同比增速 40%，超额现全年销售目标且增速行业领先。我们预计公司 2020 年销售额 有望突破 2000 亿元。2 2）结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降）结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降：销售利润率上涨 驱动的 ROE 提升显著，19H1 归母净利润同比+289%，地产结算进入丰收期、预

5、收款 覆盖率进一步走高。公司毛利率和归母销售净利率分别为 30.3%和 12.13%，较 2018 年分别提升 1.74pct 和 2.38pct；三费费率为 10.2%，同比下降 2.7pct，其中销售费 率和财务费率分别下降 1.5pct 和 1.0pct。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别 为 83.9%、147.5%，分别同比-0.9pct、-11.9%。公司归母净利润增速大幅高于营 收增速，主要源于 17 年高毛利项目进入结算丰收期，毛利率大幅提升。 物业服务行业前十、股权价值被低估：物业服务行业前十、股权价值被低估：1 1）物业合同面积）物业合同面积 2 2.4.4 亿平、行业

6、前十：亿平、行业前十：2019 年金科物业服务位于百强排名第 10 名，合同管理面积约为 2.39 亿平，外拓竞争力极 强，总市值逾百亿。2019H1 物业营收规模达到 12.03 亿元，yoy84%，净利润达到 1.59 亿元，yoy260%。同时公司盈利能力持续提升，2019H1 毛利率、净利率分别为 23.6%、13.2%，利润水平可观。公司项目除了来自自身项目竣工交盘，在三方拓展方 面也具备很强的竞争力。2016-2018 公司进入城市数量从 60+升至 149+，超过地产 项目布局的 100 城， 在管项目数量从 60 上升至 149,个， 平均每个城市在管项目数在 5 个左右，基本