房地产行业住房公积金系列报告之一：始于房改受制于流动性-160425（17页）.pdf

1、需求端分析：三因素发力，需求压力剧增从资金需求角度看，三大因素将导致资金需求压力大：第一，属地管理原则下区域分化加剧，重点城市提取和贷款支出压力持续加大; 第二，随着房地产市场热度再起，从历史规律看短期内提取和贷款压力必将增加;第三，房地产去库存稳投资，支持农民工和新就业人群购房，住房公积金提取和贷款门槛降低、范围拓宽。地区分化下区域性流动紧张我国住房公积金属地管理体制下，资金仅限区域内归集和使用，由于各个区域公积金缴存和使用情况不一，区域流动性紧张的情况一直存在。我国公积金流动性不均衡主要原因包括：地区发展不平衡，资金归集总量不对等;地区房地产市场发展程度差异大，消费能力和消费观念不一;住房

2、公积金管理运作各自为政，使用和贷款的条件、程序、品种等各不相同。我们计算整理 2014 年全国各省份公积金缴提贷情况(如图表 15.)，总体而言：市场经济发达、房地产市场发展充分的省份提取和贷款压力较大，流动性较为紧张;而以工矿农牧业为主的省份，房地产市场不够发达、市场化程度较低，提取和贷款压力较小，流动性较为充分。具体而言：缴提比率最高的三省为北京(62%)、广东(58%)和浙江(57%)，最低的三省为山西(31%)、内蒙古(35%)和江西(36%);个贷率最高的三省为重庆(93%)、江苏(91%)和福建(88%)，最低的三省为山西(24%)、西藏(34%)和青海(38%);流动性占比最低的

3、三省为重庆(3%)、江苏(4%)和福建(5%)，最高的三省为山西(52%)、西藏(43%)和甘肃(35%)。重点城市提取和贷款支出压力持续加大在区域流动性分化的背景下，热点城市流动性压力持续加大问题将凸显。我们计算重点 10 城年度和累计的提取和贷款占比指标，用年度数据表明实时变化、用累计数据平滑房地产市场波动造成的干扰。数据显示：年度提取比例和累计提取比例均呈逐年上升态势(如图表 16、图表 17)，表明公积金提取压力增加;而公积金贷款比例随受市场热度影响产生波动，但总体仍呈上升趋势(如图表 18、图表19)，表明公积金贷款压力也在增加。可以预见，随着重点城市公积金提取和贷款力度不断加大，区域流动性压力将继续增加。