华润置地-港股公司深度报告：新模式的先行者3地产航母下半场先锋-250113（38页）.pdf

1、证券研究报告|公司深度|房地产开发 1/38 请务必阅读正文之后的免责条款部分 华润置地(01109)报告日期：2025 年 01 月 13 日 新模式的先行者新模式的先行者 3：地产航母地产航母，下半场下半场先锋先锋 华润置地华润置地深度报告深度报告 投资要点投资要点 一句话逻辑：一句话逻辑：公司公司是是在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面均具优势均具优势的的“航母型航母型”房企”房企，是行业新模式下，是行业新模式下大资产战略大资产战略“转型转型”的的先行者。先行者。主要预期差：主要预期差：综合实力强劲，综合实力强劲，有经营能力

2、、有发展潜力、有背书资源有经营能力、有发展潜力、有背书资源 1）公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势）公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势，销售排名销售排名持续提升持续提升，截至 2024 年 11 月，公司的销售排名已升至行业 TOP3，且在 2024年上半年在 20 个主要城市市占率排名 TOP5，品牌影响力不断扩大；公司的公司的产品体系成熟产品体系成熟，产品力广受市场认可，2024 年全国范围内多个城市均能够看到公司高得房率的项目；公司多元化拿地能力强公司多元化拿地能力强，2024 年多个项目通过合作、收并购、城市更新等多元化方式获取，有助于公司规避核

3、心城市激烈的土拍竞争，以较低的成本获取优质土储并获取超额收益，保持城市深耕的竞争力。2）公司在商业资产运营方面具备把）公司在商业资产运营方面具备把“重重”资产做资产做“轻轻”的能力，且的能力，且“第二曲线第二曲线”业绩业绩增长优势显现。增长优势显现。“第二曲线第二曲线”增长效果初显增长效果初显，对比其他头部央国企，公司经常性业务毛利贡献占比持续增加，2024H1 公司经常性业务利润贡献占比超 5 成，能够对冲开发业务毛利率下行的影响，使得公司毛利率与其他头部房企相比具备优势；公司具备把公司具备把“重重”资产做资产做“轻轻”的能力的能力，率先在房企中完成搭建完成持有资产“投融建管退”资本闭环，通

4、过发布 REITs 能够将优质资产的资金回收周期缩短，更主动的与股东分享投资回报。3）公司）公司“大资管大资管”战略转型打造战略转型打造“地产航母地产航母”，多业态相互赋能。，多业态相互赋能。公司“大资管”战略下涉及多种业态，包括商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项目的能力，通过多业态的协同，也能对住宅业态销售产生积极影响；公司控股上市公司华润万象生活发展势头强劲，2020-2023 年营收及核心净利润 CAGR分别达到 30%和 53%，看好为公司持续贡献丰厚的股东回报。赛道赛道&个股个股&潜在催化：潜在催化：估值提升估值提升预计将按照三步走预计将按照三步走逐步催化逐步催化，利好利

5、好政策出政策出台台基本面企稳基本面企稳业绩改善业绩改善，赛道体现在，赛道体现在利好利好政策出台政策出台和和行业基本面企稳行业基本面企稳，个，个股体现在公司业绩率先迎来反弹，股体现在公司业绩率先迎来反弹，走出走出和的共振和的共振 1）第一第一阶段的催化是利好阶段的催化是利好政策的出台政策的出台，是收敛市场对行业预期差的关键时刻，是收敛市场对行业预期差的关键时刻，是行业是行业 快速提升快速提升的集中体现；的集中体现；后续可主要关注：限制类政策放松：购房成本降低；财政发力拉动投资；改善就业相关积极的财政政策。2）第二第二阶段的催化是阶段的催化是行业基本面向好，带动行业行业基本面向好，带动行业 持续提

6、升持续提升；行业已进入去库存时代，926 新政之后市场销售热度持续性较好，若政策持续发力，2025 年结构性、区域性“止跌回稳”或将行业带入新一轮的平衡周期。3）第三阶段的催化是优质头部房企凭借土储、资金等方面优势提升市占率及经第三阶段的催化是优质头部房企凭借土储、资金等方面优势提升市占率及经营业绩，走出个股营业绩，走出个股。公司公司开发业务端产品力强劲、多元化拿地能力突出，经常开发业务端产品力强劲、多元化拿地能力突出，经常性业务端业绩贡献持续提升，业绩有望率先迎来反弹，性业务端业绩贡献持续提升，业绩有望率先迎来反弹，走出走出和的共振和的共振。盈利预测与估值盈利预测与估值 我们用 DCF 模型