房地产行业专题研究：限价起落的产业链影响-20200724[17页].pdf

1、限价起落的产业链影响中信证券CITIC SECURITIES房地产行业专题研究12020.7.24中信证券研究部核心观点限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和限购、限贷等有所不同，对产业链的影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随之变化。限价兴于2017年，一二手房价格倒挂已经成为核心城市普遍性现象。2016年房价持续上涨之后，热点城市开始在限制需求的基础上，对价格进行更为直接的管制。这种管制有时候以限制预售证发放方式实现。买房打新逐渐成为常态。陈聪首席基地产业限价政策起到遇制房价的积极作用，也重塑了开发流程。限价政策出台之后，分析师配合其他政策，推动市场走向冷静。开发企

2、业画积土地意义进一步下降，以S1010510120047时间换盈利空间的想法成为泡影。企业只能透过加快回款或控制成本来增加盈利，短期内也增加货值供给。热点城市的开发环境相对转差，反过来刺激了低能级城市去库存。二手交易相对一手溢价，刺激一部分二手需求转向“打新”。一限价政策重塑了地产上下游产业链，也伴随着一些负面作用。由于限价存在，使得企业在不断加快回款的同时，也不断拉长建设周期、延缓交付，人为推动了竣工高峰的产生。限价的副作用在于，一方面企业再没有动力提升热点张全国城市产品品质，产业链端劣币驱逐良币；另一方面过低的摇号中签率反而刺地产分析师激了一部分投资需求，新房成为“稳赚不赔”的资产配置，背

3、离了限价的初表。S1010517050001限价开始淡化。我们认为，各地开始意识到了限价政策的一些副作用。首先，当前热点城市调控（如近期深圳）已经很少再采用加码限价的方式；其次，杭州等地还出台一些补丁式政策，尽可能提高中签率，限制限价的副作用；最后，一些地方还适度放宽了限价规定，推出一些不限制售价的地块。总而言之，我们认为限价政策在边际上存在继续淡化的超势。风险提示：我们并不认为限价会马上退出，因而评估限价政策边际淡化的影联系人：李金哲响程度仍需慎重。低估配合高货值，看好行业龙头。我们认为限价政策存在边际继续淡化的超势，有利于行业盈利预测走向稳定。目前板块龙头估值便宜，且8月又将进入推货高峰。

4、我们看好行业龙头公司，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、金地集团、万科A、融创中国、滨江集团和大悦城等公司。重点公司盈利预测、估值及投资评级PE股价EPS（元）评级公司名称226（元）22619A20E21819A20E216买入8.27.26.054万科A27.524.555.073.383.8366.14.555.076.95.1万科企业买入23.253.383.8357494.23.8669保利地产买入16.252.352.853.30房地产行业3.1买入18.274.755.996.256.653.8292.7华夏幸福评级强于大市（维持）买入14.382.233.336.

5、45.54.743金地集团2.603.057.1龙湖集团买入34.5813.310.8872.603.203.954.84世茂集团买入73588728.893.033.956.139.55.007.0564.7买入6.090.871.091.311.5739旭辉控股集团574.6买入33.055.837.2410.493.83.2融创中国8.72买入4.830.710.881.049.3685546滨江集团0.52买入大悦城5.670.610.660.790.899.38.6726.4资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年7月23日收盘价，港币已按实时汇率换算为人民币证券研

6、究报告请务必阅读正文之后的免责条款#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24目录限价政策始末限价的具体表现：二手溢价，买房摇号限价的不同类型.各地限价实践一览.限价政策重塑房地产开发流程.4盈利模型变化.改变区域能级偏好.5一手挤占二手，增加短期需求.限价重塑地产上下游.政策催生的“竣工高峰”.7小幅提升开发投资.劣币驱逐良币.不利于房屋经纪.8限价淡化，产业链可能随之变化.12风险提示.把握低估和高销量，看好行业龙头.13请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券三房地产行业专题研究12020.7.24插图目录图1：金悦府小区效果图.图2；怡兴园小区情况.图3：