2021年商场行业现状与未来前景分析报告（27页）.pdf

1、值得注意是，我们认为在快速城镇化的阶段，以及政府十四五期间“推行国内大循环 “+“扩内需、促消费”的发展战略，必然会伴随着居民收入的提升和消费升级;并且，在目前国家大力提倡加强县域商业的大背景下，居民提升消费和体验的场所需要品质化的商场来实现。此外，网购满足的是标准化的、相对低端的消费需求，并且目前获客红利已经基本消失、基本实现大部分的人口覆盖;而商场满足的是非标准化的、相对高端的消费需求。网购和商场作为并存的新零售形态，两者的渗透率是可以同步增长的，所侵占的是传统街铺或传统售卖渠道的市场份额。并且，考虑到我们国家人口密度和贫富差距更大，后续我国的商场+网购渗透率有望高于其他国家。因此，我们中

2、性假设 2030E 中国商场销售额渗透率为 20%(网购+购物中心渗透率合计中性假设 50-55%)，并假设未来 10 年社零增速 CAGR 为 5.0%，人口增速 CAGR 为0.25%，则可以得到 2030E 中国商场销售额为 12.8 万亿元，较 2020 年提升 236%;按照 15%的租售比估算 2030E 中国商场租管费为 1.9 万亿，较 2020 年提升 320%。假设销售坪效未来 10 年 CAGR 持平社零的 5.0%，则对应 2030E 中国商场存量 GRA9.76 亿平，较 2020 年提升 106%;在 2030E 中国城镇化率 70%的假设前提下，对应人均商场GRA

3、*为 0.68 平*，较 2020 年提升 101%，届时将高于日本，尚未达到新加坡、澳大利亚、加拿大、美国等国家的水平。*注：本文假设行业 GRA 折算 GLA 需考虑 65%左右的得铺率，即：GLA=GRA*65%。3.2 收入支出法：30E 销售额 11.1 万亿、租管费 1.7 万亿、GRA8.5 亿平如前文所述，我们估算 2020 年中国商场销售额约 3.8 万亿、GRA4.73 亿平，按照 2020年末 8.5 亿城镇人口对应人均商场销售额 4,481 元，占比城镇居民人均可支配收入 4.4 万元的 10%。美国 2017 年商场销售额 2.31 万亿美元，对应人均商场销售额 7,

4、103 美元，占比人均可支配收入的 16%。值得注意的是，人均商场销售额/人均可支配收入占比的提升代表着消费升级，我国 2020 年该指标仅为 10%，相当于美国 2017 年的 16%的 6/10，对比海外目前处于较低水平，预示着我国未来仍有较大的提升空间，也顺应着我国消费升级的大方向。考虑到我国网购渗透率高于海外，但城镇化率和人均可支配收入增速同样远快于其他国家，因此我们假设随着两者的提升，2030E 中国人均商场销售额占比可支配收入提升至14%、绝对值达到1.1 万元，届时中国商场销售额达到 11.1万亿元，较 2020年提升 191%;按照 15%的租售比估算对应租管费 1.7 万亿，较 2020 年提升 264%;同样假设销售额坪效增速等同于社零 CAGR 为 5.0%、达到 1,090 元/月/平，则对应 GRA 达到 8.46 亿平，较 2020 年提升 79%;在 2030E 中国城镇化率 70%的假设前提下，对应人均商场 GRA0.59平*，较 2020 年提升 74%，届时将高于日本，尚未达到新加坡、澳大利亚、加拿大、美国等国家的水平。*注：本文假设行业 GRA 折算 GLA 需考虑 65%左右的得铺率，即：GLA=GRA*65%。