戴德梁行：2017-12-25-亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告（52页）.pdf

1、1亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告 2017 亚洲房地产投资信托基金 （REITs）研究报告 中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布 02 国内商业房地产资产证券化市场表现分析 03 香港、新加坡标准化 REITs 持有大陆物业 VS 国内商业房地 产资产证券化产品持有物业 - 持有情况对比 04 香港、新加坡标准化 REITs 持有大陆物业 VS 国内商业房地 产资产证券化产品持有物业 - 代表性物业对比（分业态） 05 案例分析 - 领展房地产投资信托基金 01 亚洲 REITs 市场概览 CONTENTS 戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会于 2016 年发布了第

2、一期亚洲房地产投资信托 基金 (REITs) 研究报告，其中重点分析了香港和新加坡 REITs 的市场表现及其持有的中国 大陆物业情况。本期研究报告新增了日本 REITs 市场分析以及国内商业房地产资产证券化 市场分析。 截至 2017 年第二季度，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 142 支，总市值达 1,989 亿美元，其 中香港、新加坡、日本三地 REITs 市值合计占比达 94.1%，仅日本一国占比过半。参考各支 REITs的年度财务报告以及彭博数据库， 我们发现三地REITs的主要财务指标呈现以下特点： 杠杆率从高到低依次为日本 (44.5%)- 新加坡 (34.3%)- 香港 (

3、29.1%)；分派 收益率从高到低依次为新加坡 (6.3%)- 香 港 (5.6%)- 日 本 (4.0%)； 就 溢 价 / 折价率而言，香港 REITs 整体呈现 折价状态 (-34.7%)，新加坡和日本 REITs 整体来看则略有溢价，溢价率分 别为 5.2% 及 2.8%。 自 2014 年首单权益型类 REITs 中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产 资产证券化市场蓬勃发展。尤其是 2017 年，仅前 10 个月成功发行的产品在数量以及规模 上就已超过前三年总和。截至 2017 年 10 月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品 共计 43 单，总发行规模 1,26

4、2.2 亿元。 从底层资产的角度分析，香港和新加坡 REITs 目前持有 68 个位于中国大陆的物业，国内类 REITs/CMBS 产品涉及的底层物业数量已达 107 个。本期报告通过选取代表案例，从物业 所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的大陆物业进 行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的 区域型地标物业在国内发行类 REITs/CMBS 产品。单纯从资产质量的角度来看，国内已经 具备发行公募 REITs 的资产储备。 最后， 本期报告选取了第一支在香港上市的REITs产品-香港领展房地产投资信托基金 (Link R

5、eal Estate Investment Trust) 进行案例分析。自 2005 年 11 月上市以来，领展的计划 管理人利用资产提升和资产投资策略进行主动管理，使其在过去 10 多年表现出持续稳健的 发展态势，成为按市值计算亚洲最大的房地产投资信托基金。本期报告对领展的物业资产组 合、财务表现、经营发展模式以及计划管理人角色等方面进行了重点研究，为今后可能开放 的中国公募 REITs 市场提供借鉴意义。 亚洲 REITs 市场概览 1 3亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告 根据戴德梁行统计，截至 2017 年第二季度，亚洲共有 142 支 REITs，总市值达 1,989 亿美元。

6、 亚洲国家中，日本、韩国和新加 坡最早出台 REITs 相关法律，并 批准 REITs 在本国的股票市场上 交易。日本的 REITs 市场尤其 活跃：截至 2017 年第二季度， 日本共有 58 支 REITs，总市值 达 1,017.8 亿美元。REITs 在新 加坡和香港同样发展迅猛，总市 值分别达到了 545.5 亿美元和 307.7 亿美元。日本、新加坡、 香港三地 REITs 市值合计占比达 94.1%， 因此本报告主要对日本、 新加坡和香港市场进行分析。 亚洲 REITs 市场概览 日本 -58 韩国 -3 台湾 -5 香港 -10 马来西亚 -17 新加坡 -36 泰国 -13