【研报】房地产行业：存量时代分化加剧和资源要素溢价-20201221（42页）.pdf

1、 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据市场数据(人民币）人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3704 沪深 300 指数 5047 上证指数 3421 深证成指 13854 中小板综指 12361 相关报告相关报告 1.解决大城市住房突出问题，规范长租市 场 发 展 - 中 央 经 济 工 作 会 议 点 . ， 2020.12.20 2.房价环比下降，销售韧性仍在-11 月统 计局数据点评 ，2020.12.16 3.销售仍具韧性，土地市场降温-10 月统 计局数据点评 ，2020.11.17 4.房价缓慢上涨，土地市场略有降温-统计 局 7 月数据点评 ，2

2、020.8.17 5.融资端加强监管，弯道超车的窗口关闭- 房企融资端传言点评 ，2020.8.14 存量时代存量时代，分化加剧和资源要素溢价分化加剧和资源要素溢价 投资投资逻辑逻辑 存量时代已完全来临存量时代已完全来临，分化，分化加剧和资源要素溢价加剧和资源要素溢价：随着房地产监管政策完全 细化以及总量意义下存量不动产全面供过于求，商品房开发销售、物业服 务、不动产（商场、写字楼、酒店等）以及实体商业零售均进入了存量时 代。存量时代最大的特征是分化和资源要素溢价，少数资产胜利、大多数资 产沦为平庸；需求、政策支持、资金、用户、流量等资源要素重要性提升。 房地产开发和销售房地产开发和销售：房地

3、产板块 2020 年以来跑输大盘，主要是结算毛利 率出现重大向下拐点所致。国内疫情后房地产市场反弹，重点城市表现出 量价齐升的态势，但很快迎来各地政策调控加码，房企存货弹性重新受到压 制。三条红线规则出台相当于监管介入运营，房企融资增速、规模扩张受 限，房企市占率弹性受压制。但是行业波动减小，利润率稳定性增加，格 局固化，弯道超车难度窗口彻底关闭，行业进入管制的存量状态，但这反而 带来行业长期估值修复；仍然维持自身发展节奏的企业估值将明显提升。 与存货重估和市占率大幅提升带来股价快速上升不同，估值修复的速度并不与存货重估和市占率大幅提升带来股价快速上升不同，估值修复的速度并不 会太快，股价将以

4、较平缓的速度上涨，地产股本身会越来越具有高息债属会太快，股价将以较平缓的速度上涨，地产股本身会越来越具有高息债属 性性；如果市场充分认知地产；如果市场充分认知地产股股高息债属性，股价亦有可能实现一次性重估高息债属性，股价亦有可能实现一次性重估。 写字楼、商场、酒店等写字楼、商场、酒店等不动产不动产：存量资产中不同类型资产，或面临供给过 剩，或面临未来增长空间受挤压，或面临同质化问题。最终均指向只有地最终均指向只有地 段核心、投资规模更大、运营能力强，建造和设计标准高、定位高端的核心段核心、投资规模更大、运营能力强，建造和设计标准高、定位高端的核心 资产才能够赢得更高的回报率，而核心资产也拥有更

5、稳定的收益表现和抗风资产才能够赢得更高的回报率，而核心资产也拥有更稳定的收益表现和抗风 险能力。险能力。好的资产可遇而不可求，一旦遇到需要把握机会。对于企业来 说，规模不应是追求的第一要义，资产本身的质量才是我们应考量的关键。 物业物业板块板块：物业板块今年以来表现优异，在疫情中表现出良好的防守性。 同时具备高增长、高回报、高分红、高现金储备的特质。行业内并购活跃 推动行业加速整合，但行业火爆的背后是同质化竞争的焦虑。但，增长存 在瓶颈，提价困难、盈利空间有限；增值服务成色一般，缺乏竞争力。预预 期板块将出现两极分化，看好强地产背景以及非住业态中强管理能力公司。期板块将出现两极分化，看好强地产

6、背景以及非住业态中强管理能力公司。 新零售和餐饮新零售和餐饮：商场整体面积供给过剩，同时面临线上零售的强势竞争，线 下流量增长乏力，商场对流量极度焦虑。对此，对此，自带流量的头部新零售和餐自带流量的头部新零售和餐 饮品牌饮品牌对商场的对商场的议价权增加，规模和业绩成长得更快，马太效应明显。议价权增加，规模和业绩成长得更快，马太效应明显。 投资建议投资建议 房地产房地产：在存货弹性、市占率弹性受压制背景下，行业格局稳固，盈利稳定 性增加，财务指标稳健的头部公司和国企背景的具备融资优势的房企更加有 利。我们推荐万科我们推荐万科 A，保利地产和，保利地产和 建发国际。建发国际。 写字楼、商场、酒店等