1、证券研究报告海外公司深度地产(HS)东吴证券研究所东吴证券研究所 1/28 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 华润置地（01109.HK）优质资产运营引领者，坚持高质量综合发展优质资产运营引领者，坚持高质量综合发展 2024 年年 05 月月 12 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 股价走势股价走势 市场数据市场数据 收盘价(港元)32.10 一年最低/最高价 20.3

2、5/37.90 市净率(倍)0.89 港股流通市值(百万港元)228,903.16 基础数据基础数据 每股净资产(元)36.11 资产负债率(%)67.75 总股本(百万股)7,130.94 流通股本(百万股)7,130.94 相关研究相关研究 买入（首次）Table_EPS 盈利预测与估值盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元）208045 252003 257034 276511 294436 同比(%)(2.25)21.13 2.00 7.58 6.48 归母净利润（百万元）28092 31365 31945 34096 35984

3、 同比(%)(13.30)11.65 1.85 6.73 5.54 EPS-最新摊薄（元/股）3.94 4.40 4.48 4.78 5.05 P/E（现价&最新摊薄）7.50 6.71 6.59 6.18 5.85 Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 央企背景的综合性地产开发商，战略升级推动发展。央企背景的综合性地产开发商，战略升级推动发展。公司作为国内领先的综合地产开发商，确立了“开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素型业务”的“3+1”业务模式。背靠央企母公司，股权结构稳定。核心管理层均为行业老兵，经验丰富。开发开发业务业务：聚焦高能级

4、城市，拿地：聚焦高能级城市，拿地相对相对积极。积极。销售规模销售规模 2022 年起跻身年起跻身前五前五，一二线占九成。一二线占九成。2013-2023 年销售金额年均增速 16.6%。2023 年销售目标完成率 102.3%，高于典型房企平均的 89.5%。市占率由 2020年的 1.8%增至 2023 年的 2.6%。一二线销售占比从 2019 年的 84%升至2023 年的 91%。布局高能级城市，布局高能级城市，逆周期密集拿地逆周期密集拿地。2023 年新获项目68 个，拿地强度 58%、较过去三年显著提升，在样本房企中遥遥领先。从公司 2023 年拿地金额看，一二线占比达 93%。土

5、储充裕，结构合理，土储充裕，结构合理，聚焦核心城市。聚焦核心城市。2019-2023 年，公司土储保持在 6000 万平以上。2023 年开发销售业务土储中，一二线占 73%；投资物业土储中，一二线占 78%。运营类运营类业务：跨越周期，收益稳定业务：跨越周期，收益稳定。经营性不动产：深耕经营性不动产：深耕 20 年厚积薄年厚积薄发，购物中心为核心业态发，购物中心为核心业态。构建万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，深耕不同层级和商圈，2023 年出租率达 96.5%。深耕一二线及省会，2023 年各城市零售额前三购物中心数量提升至 61 家，2024-2027年计划新开业 41 个购物中

6、心。先发优势、品牌合作构建公司重奢项目竞争壁垒，重奢数量全国第一。物管业务：业务贡献增长极，在管面积物管业务：业务贡献增长极，在管面积持续高增持续高增。万象生活业绩强劲，毛利率增至 31.8%高位。在管面积持续扩大，升至行业第九。地产生态圈：地产生态圈：建筑施工、代建代运营、长租公寓、产业地产为代表的生态圈业务稳健增长。资产管理业务：向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线资产管理业务：向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。优质底层优质底层资产背书，首发首批消费资产背书，首发首批消费 REITs。公司以青岛万象城为底层资产，首发消费 REITs 募资 69.2 亿元。底层资产运管方稳中求进，华