房地产服务行业专题研究：23年物管综述经营质量改善股东回报增厚-240428（23页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产服务房地产服务 23 年物管综述：年物管综述：经营质量改善，股东经营质量改善，股东回报增厚回报增厚 华泰研究华泰研究 房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(8

2、6)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 绿城服务 2869 HK 3.81 买入 万物云 2602 HK 26

3、.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 中海物业 2669 HK 6.90 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 4 月 28 日中国内地 专题研究专题研究 行业延续去伪存真，国央企保持增长韧性行业延续去伪存真，国央企保持增长韧性 2023 年物管行业延续去伪存真，在管项目、市场拓展和多元业务都呈现收敛聚焦的趋势，与之对应的是规模扩张和业绩增速的放缓。但也不乏亮点：1、物管公司现金流管控取得成效，派息率连续第三年提升，逐步回归现金牛属性；2、国央企物管公司增长保持韧性，盈利能力逆势改善。尽管头部物管公司对于未来成长趋于谨慎，但现金流稳健、派息率仍有提升空间，估值水平相较

4、双位数的潜在增速仍然具有吸引力。我们重点推荐：华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务、万物云、滨江服务、中海物业。规模拓展：规模拓展：收敛聚焦重点城市和优质项目收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势，国央企展现拓展优势 23 年样本物管公司在管面积同比增速放缓至 13%，主要因为：1、房地产市场调整导致住宅交付减少；2、市拓供需格局 导致竞争加剧；3、优化粗放发展期获取的低质量项目导致退盘增加；4、物管公司对于收并购依然谨慎。合管比继续回落至 144%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。除了对存量项目收敛聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范围，推动单城市管理面积继续上升。国央企在

5、管面积同比增长 24%，第三方和非住宅在管面积占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市拓的品牌与资源优势以及退盘项目相对较少。财报表现：财报表现：国央企盈利能力逆势改善，行业国央企盈利能力逆势改善，行业逐步逐步回归现金牛属性回归现金牛属性 23 年样本物管公司营收同比+9%，归母净利润同比+10%，归母净利润同比重回正增长，主要因为 22 年民企物管公司利润基数降低，以及对于销售管理费用率的严格控制。国央企物管公司营收、归母净利润同比+19%、27%，盈利能力率先改善，但对于 24 年的增速展望相对谨慎。物管公司普遍加强现金流管控，现金流指标有所改善；连续第三年提升派

6、息率，叠加 PE 估值的下滑，部分公司股息率已经具有较高吸引力。随着行业逐步摆脱对关联房企的依赖、回归主业的高质量发展，我们预计头部公司现金流稳定性有望持续提升，有望通过分红和回购等手段为投资者带来稳定且有吸引力的回报。多元多元服务：服务：基础物管发挥基础物管发挥中流砥柱作用中流砥柱作用 23 年样本物管公司基础物管营收占比同比+2pct 至 67%，主要因为地产调整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务表现不尽如人意。样本物管公司城市服务和商管业务营收多数实现同比增长，但毛利率表现分化；城市服务通过收敛聚焦应对回款压力，商管业务迎来改善但弹性受限。多数物管公司社区增值服务 ARPU