中新集团-公司深度研究报告：土地出让转型园区运营红利属性再提升-240113（29页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 公司研究公司研究 园区综合开发园区综合开发 2024 年年 01 月月 13 日日 中新集团（601512）深度研究报告 推荐推荐（首次）（首次）土地出让转型园区运营，土地出让转型园区运营，红利属性再提升红利属性再提升 目标价：目标价：12.26 元元 当前价：当前价：7.80 元元 苏州工业园区开发主体，苏州工业园区开发主体，园区开发运营业务占营收约园区开发运营业务占营收约 80%。1994 年公司由中国和新加坡政府共同设立，建设运营

2、时间早，形成“以园区开发运营为主体、绿色公用与产业投资为两翼”的格局，2023 年上半年前两者分别占营收 78%、18%，产业投资收益体现为公允价值变动净收益。园区开发与运营已从苏州拓展至南通、嘉善等多地，拓展项目共 9 个，主要以土地一级开发为主，并且公司不断拓展区中园业务以获取稳定租金收入。预计预计公司公司 2022 年末年末可出让可出让商住用地合计商住用地合计约约 1000 公顷，公顷，可支撑未来可支撑未来 10 年土地年土地出让，出让，其中其中协议分成土储协议分成土储价值价值约约 336 亿元，成本加成模式园区履约成本约亿元，成本加成模式园区履约成本约 230亿元。亿元。1）招商引资能

3、力为产业园核心竞争力，保障园区土地出让及区中园物业出租。苏州工业园区目前已成为苏州最核心地区之一，2023 年 H1 土地出让楼面价及溢价率均排行各区第一。2）截至 2022 年末，我们预计公司各园区可出让商住用地合计约 1000 公顷，其中协议分成土储货值约 336 亿元，成本加成模式园区履约成本约 230 亿元，若公司每年出让 100 公顷商住用地，预计可支撑未来 10 年土地出让。3）2022 年苏州斜塘及嘉善项目开始贡献收入，苏通、宿迁等成熟项目基本稳定出让，土地出让稳定收入有保障。公司公司提速提速外拓区中园出租业务，外拓区中园出租业务，预计预计年保底收入约年保底收入约 4.7 亿元，

4、亿元，2022-2027 年年租租金金有望有望实现实现 9%增长。增长。1）公司强大招商引资能力带来优质大客户，租期长且租金水平高，包括三星、麦格纳国际、德尔福派克等。2）公司区中园物业具有区位优势，我们测算 2023 年上半年已投运物业 78%位于苏州工业园区，约181 万平，其中工业厂房占 61%，出租率保持 95%，租金稳定性有保障，预计苏州工业园区物业稳定租金约 4.7 亿元。3）2019 年公司开始外拓区中园物业，外拓已投运 50 万平，目前仍有 120 万平待投运，2018-2023 年三季度末投资性房地产增长 110%至 51 亿元。据我们测算，若 120 万平工业载体 5 年内

5、实现投运，2022-2027 年租金有望实现 9%年增长。“两翼”绿色公用和产业投资依托于“主体”业务，预计绿色公用“两翼”绿色公用和产业投资依托于“主体”业务，预计绿色公用 2023-2025年年有望有望实现实现 15%以上以上年年增长。增长。1）绿色公用业务具有特许经营权，伴随产业园的拓展不断进入当地园区，2020 年大量项目投运，此外公司计划 2025 年持有分布式光伏电站 2GW，完全投运后预计带来每年 12.5 亿稳定现金流，预计2023-2025 年绿色公用营收可保持 15%以上的年增长。2）作为优质园区开发主体，公司在产业投资具有获取优质资源的先发优势，更深入了解被投公司风险和价

6、值，且园区聚焦新材料、半导体、医药等行业，投资收益具有保障。2021年开始，投资收益进入兑现期，2021、2022 以及 2023 年前三季度公允价值变动净收益分别为 2.2、1.32、2.53 亿元，未来随着大规模已投项目达成业绩或上市，我们预计公司公允价值变动收益或将继续提升。投资建议：投资建议：公司作为公司作为中新合资中新合资的的苏州工业园区开发主体，苏州工业园区开发主体，招商引资能力强，产招商引资能力强，产业园区位好，且绿色公用业务具有特许经营权，保障公司各业务收入稳定。业园区位好，且绿色公用业务具有特许经营权，保障公司各业务收入稳定。选择产业园区位较好、自持物业比例较高、业绩展望较稳