1、 研究报告 （2024 年第 1 期 总第 33 期）2024 年 1 月 3 日 消费基础设施消费基础设施 REITsREITs：特点、机遇及展望：特点、机遇及展望 不动产金融研究中心 郭翔宇 余健 常玥 【摘要】【摘要】本文从近期广受市场关注的消费基础设施 REITs（不动产投资信托基金 Real Estate Investment Trust,简称 REITs）出发，深入对比分析已获批的四单消费基础设施 REITs 底层资产情况，并结合我国存量商业不动产现状和海外成熟 REITs 市场情况，对 C-REITs市场未来进行展望。1 我国公募 REITs 自试点以来快速发展，目前已步入常态化

2、发行阶段，截止 2023 年 11 月 30 日，发行规模已超 1000 亿元。今年三月份，国家发改委发文将公募 REITs 扩容至消费基础设施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs；中国证监会也于 10 月进一步正式发文明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募 REITs 范围。此后仅约一个多月的时间，首批申请的四单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心 REIT、华润商业 REIT、中金印力消费 REIT 以及嘉实物美消费 REIT）先后正式获得中国证监会准予注册的批复；此外，华夏首创奥特莱斯 REIT、华安百联消费R

3、EIT 也已正式申报，消费基础设施 REITs 发展进程大幅加快。本文从近期广受市场关注的消费基础设施 REITs 出发，深入对比分析已获批的四单消费基础设施 REITs 底层资产情况，并结合我国存量商业不动产现状和海外成熟 REITs 市场情况，对 C-REITs 市场未来进行展望。一、一、项目概况：底层资产成色优质，经营稳健保障收益项目概况：底层资产成色优质，经营稳健保障收益 根据四单 REITs 招募说明书草案（封卷稿）资料对比，其主要存在以下特点：一是底层资产地理位置优越，区位优势明显；二是基础资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力；三是项目原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显。

4、（一）底层资产地理位置优越，区位优势明显 2 从城市能级来看，四单 REITs 均位于强一、二线城市，分别为北京、长沙、青岛及杭州，城市消费需求较为强盛，人口均超千万，未来城市发展增长潜力强劲；从项目具体所在区位看，已获批的几单项目均位于所在城市区域内核心商圈辐射范围内，如华润青岛万象城所在的香港中路商圈是青岛唯一的市级商圈，印力杭州西溪印象城所在的大城西商圈和金茂长沙览秀城所在的梅西湖商圈均属于所在地的新兴商圈，优势区位将为其为未来可持续现金流提供强有力的支撑。（二）底层资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力 目前已获批的四单项目底层资产运营时间均在 5 年以上，运营时间较长，项目成熟、现金流

5、稳定。根据 REITs 招募说明书，截止2023 年6月，华夏金茂购物中心 REIT、华润商业 REIT、中金印力消费 REIT 以及嘉实物美消费 REIT 的出租率分别为98.36%、98.49%、99.2%、88.71%，其中嘉实物美消费 REIT 是以超市为主力店的社区型商业模式，随着宏观经济的回稳以及自身积极招商，嘉实物美消费 REIT 出租率也有望进一步提升。此外，值得注意的是，嘉实物美消费 REIT 本次在风险缓释措施中还增加了收益“保底”条款，即原始权益人针对首次发售的底层项目未来 5 年内的可供分配金额做出补偿性承诺。这是我国 REITs 市场首次引入“保底”协议条款，一定程度

6、体现了原始权益人的信心和决心，也为后续项目发行提供一定的参考。3（三）原始权益人运营管理能力较为突出，产融结合能力初显 目前已获批的四单消费基础设施 REITs 原始权益人分别为中国金茂、华润置地、印力集团及物美商业集团，均在商业地产领域深耕多年，具有较强的运营管理能力，同时其旗下资产类型也十分丰富，遍布各能级城市，也为后续资产扩募奠定一定的基础。而四单消费基础设施 REITs 基金管理人分别为华夏基金（两单）、中金基金以及嘉实基金在已上市的29只REITs中占比超 40%，具有较为丰富的 REITs 管理经验，同时与原始权益人之间也具有一定的交流和协同合作基础，为未来双方产融结合奠定基础。表