【研报】建筑装饰行业基础设施投融资机制改革系列报告之九：公募基础设施REITs起航万亿级存量资产获盘活路径-20200506[31页].pdf

1、1 1 行 业 及 产 业 行 业 研 究 / 行 业 深 度 证 券 研 究 报 告 建筑装饰 2020 年 05 月 06 日 公募基础设施 REITs 起航，万亿级 存量资产获盘活路径 看好 基础设施投融资机制改革系列报告之九 相关研究 证券分析师 李峙屹 A0230517070004 黄颖 A0230519080001 研究支持 黄颖 A0230519080001 联系人 黄颖 (8621)23297818021-23297204 本期投资提示： REITs 是一种投资门槛低、流动性较高、分红相对稳定、主动管理型的权益型融资工具。 自 20 世纪 60 年代在美国诞生后已在全球近 40

2、 个国家和地区发行， 目前已经形成拥有超 过 2 万亿美元的市场规模，其投资范围也已由最初的房地产拓宽到酒店、仓储、工业地产、 基础设施等领域，成为专门投资不动产的成熟金融产品。 适时推出公募基础设施 REITs，是盘活存量资产、提升投融资效率的重要举措。中国拥有 全球最大的基础设施存量，按照 6.9%折旧率采用永续盘存法，我国基础设施存量超过 78 万亿元，考虑到 REITs 主要以经营性基础设施资产作为标的资产，根据财政部 CPPPC 中 心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约 9.6%进行计算，则全国存量基础设 施运营类资产体量约为 7.5 万亿元，我们认为推行公募基础设施 RE

3、ITs 有利于盘活存量运 营资产，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率。 推动优质基础设施资产价值重估。参照美国 REITs 经验，从投资收益表现来看，1972 年至 2019 年期间，权益型 REITs 复合年化收益率达 11.82%，超过道琼斯工业指数（7.49%） 、 纳斯达克综合指数（8.86%）和标普 500 指数（10.67%） ；从分红收益率的角度来看，权 益型 REITs 分红收益率为 3.70%，显著高于标普 500 的 1.85%；以此为基础，优质 REITs 也显著的获得溢价。 对于政府而言，政策背后是对传统经济发展模式的思考，提升投资回报率为发展要义。低 效率、 叠加人口

4、红利消失后的成本攀升已使传统债务扩张型增长方式面临日益增大的压力， 我们认为公募 REITs 的推出将为未来基础设施投资运营树立标杆，优质的基础设施项目和 出色的运营团队将显著获得溢价，未来基础设施建设运营目标也将从数量增长变为追求全 生命周期的效率最大化，不同阶段的投入产出、综合财力预算、政府公共治理体系、央地 关系也将发生积极变化。 对于企业而言，重构盈利模式。根据海外发展经验，存量时代龙头企业的共同之处是强化 管控能力、通过产业链延伸等方式实现盈利能力提升以抵抗行业负面冲击，形成核心竞争 力：例如大衰退后日本企业致力于资产负债表修复，并不过分追求规模，在 2013 年外部 需求改善的时选

5、择维持产能赚取更多利润，5 年利润率实现 5 倍增长；法国 VINCI 则通过 产业链延伸介入高附加值环节， 进行全生命周期的协同管理优化， 最大限度获取利润， 2000 年至今净利率提升已超过 2 倍。 投资建议：公募 REITs 的核心是底层不动产的质量和运营管理，建议关注：1）拥有专业 投资运营实力的民企龙元建设 （子公司龙元明城专注于 PPP 项目投融资、 建设和运营管理， 拥有 8 名财政部、发改委 PPP 双库专家） ；2）基础设施资产存量较大的央企，从资产量来 看，由于我国央企、国企的融资属性较强，在基建高速扩张期沉淀了大量的运营类资产， 使得基础设施 REITs 的原始权益人主

6、要为政府（城投平台）与基建国企央企，关注中国中 铁、中国铁建、中国交建、中国电建等；3）深耕试点区域的企业（上海建工、隧道股份、 中设集团、苏交科） 。 风险提示：公募 REITs 试点开展进度低于预期等 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资建议 公募 REITs 的核心是底层不动产的质量和运营管理，建议关注：1）拥有专业投资 运营实力的民企龙元建设（子公司龙元明城专注于 PPP 项目投融资、建设和运营管理， 拥有 8 名财政部、发改委 PPP 双库专家） ；