1、行 业 研 究 2023.09.14 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%22/9/13 22/11/25 23/2/623/4/2023/7/223/9/13房地产沪深300 房 地 产 行 业 专 题 报 告 楼市活跃度提升，市场分化明显十二城地产政策优化调研反馈 分析师 张伟 登记编号：S1220522040002 刘清海 登记编号：S1220523090001 陈炯阳 登记编号：S1220523040001 陈鹏 登记编号：S1220523080006 陈佳妮 登记编号：S1220520080002 联系人 王雪尼

2、 王星缘 李倩 廖捷 赵梦菲 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股)8,143.45 销售收入(亿元)21,729.82 利润总额(亿元)5,416.11 行业平均 PE 136.05 平均股价(元)5.85 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显明显。我们前往全国 12 座城市，从中介、楼盘、购房者及银行等角度，深入调研地产新政的影响。调研反馈，新政后核心城市楼市热度明显提升，各城市表现分化显著，房价基本企稳且未来预期相对理性。上海

3、：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码上海：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码。新政后，上海楼市活跃度明显提升，房价基本实现企稳。此外，上海楼市结构分化仍然强烈，二手房挂牌量显著上升，未来持续回暖仍需更大力度的政策加码，打通购房置换链条，从而带动楼市持续回暖。广州：广州：刚改盘表现更好刚改盘表现更好。广州在政策优化后，9 月首周楼市出现明显回暖。其中刚需房成交量回升幅度更大，核心区域成交回升幅度好于远郊。广州楼市仍处于降价、冲量去库存阶段，新房维持价格优惠，二手房价格平稳或小幅下降。购房者对房价预期平稳，共识是楼市和房价基本企稳。居民加杠杆需求还不强，刚需购房者倾向于提高首付比例。中介和

4、楼盘销售预计政策效果在季度层面或能维持，期待有更多优化措施出台。深圳：深圳：短期效果显著，分化是主旋律短期效果显著，分化是主旋律。政策优化落地后，深圳核心区域楼市明显反弹，而远郊区改善不明显。新房改善程度明显好于二手房。深圳二手房挂牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也导致急售二手房价格下调。购房者认为在政策呵护下，房价已基本企稳。由于核心区域新房和二手房存在倒挂，一些在核心区域的购房者对房价存在小幅上涨预期。中介和楼盘销售认为政策效果短期能持续；优化政策能否持续出台以及二手房成交热度能否回温，是后续楼市能否持续改善的重要因素。北京北京：新房市场火热新房市场火热、交易放量，二手房区域

5、分化，期待后续政策利好持交易放量，二手房区域分化，期待后续政策利好持续释放。续释放。新房市场中较为优质的改善型楼盘出现供不应求的状况，二手房挂牌量增长，优质地区二手房成交量、咨询量创历史新高，但需求相对饱和区域的咨询/带看/挂牌/成交量无明显涨幅。当前北京仅落地认房不认贷，调研反馈预计本轮行情持续到年底，期待后续政策利好持续释放。合肥合肥：二手房成交量增加，二手房成交量增加，新房边际变化不大新房边际变化不大。地产优化政策已实现传导，二手房挂牌量维持高位，成交量边际改善明显，但区域分化严重，价格暂未反应；新房以改善型为主，成交量暂无变化，中长期存在看涨预期。购房者/消费者对收入增长预期不强，表示

6、消费承压，但实际日常消费习惯改变不大，对房价预期不高，房产逐渐回归居住属性。厦门厦门：政策连续微调下的平稳改善。政策连续微调下的平稳改善。厦门政策出台整体具有微调的特征，因此近期自上而下的政策实际对厦门的影响并非脉冲式的改善，而是呈现小幅改善的特征。调研对象普遍认为厦门房价将维持稳定或小幅上涨，并对未来经济具有信心。西安：“认房不认贷”全面落实，低价二手房率先起量西安：“认房不认贷”全面落实，低价二手房率先起量。经过对西安市区及郊区 4 个楼盘、4 个中介、5 家银行以及多个购房者的深入调研，主要得出结论：一是银行已基本落实“认房不认贷”政策，首套、二套首付比例均下调；二是低价的二手房市场挂牌