地产行业杂谈系列之四十六：物管回顾、趋势、格局探讨-230529（24页）.pdf

1、物管回顾物管回顾、趋势、格局探讨、趋势、格局探讨地产杂谈系列之四十六地产杂谈系列之四十六20232023年年5 5月月2929日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号投资咨询资格编号：S1060514080002 YANGKANS1060514080002 YANGKAN郑郑茜文茜文投资咨询资格编号投资咨询资格编号：S1060520090003 S1060520090003 ZHENGXIWENZHENGXIWEN投资要点投资要点1 1 回顾：平稳到狂热到理性

2、回顾：平稳到狂热到理性，行业走过三个，行业走过三个阶段。阶段。物业管理行业诞生于1981年，2014年随着物业第一股登陆资本市场逐渐为大众熟知，30余年间历经浮沉，主要经历三个阶段：1）平稳前行期（2018年以前），该阶段物业管理服务稳定高频，主流物企规模业绩稳健增长，轻资产运营下现金回款充足稳定，ROE维持20%上下；2）急速发展期（2018-2021年），受益资本支持及友好房地产环境行业发展整体提速，企业成长性、确定性双高，多元业务陆续开展；3）理性回归期（2022年至今），房地产调整影响显现，行业发展降速、独立性提升，基础物管基本盘重要性彰显，企业追求高质量发展。趋势趋势：回归：回归服务

3、本源，发展空间仍旧广阔服务本源，发展空间仍旧广阔。基于稳定存量规模，随着新房销售进入新稳态，物管行业管理体量仍有望持续增长，测算2030年行业在管面积369亿平米，2022-2030年复合增速3.1%。未来物管企业加大力度拓展存量住宅、非住等其他领域情形下，修炼内功、回归服务本源重要性凸显。物管服务边界仍有望持续延伸，社区增值服务从有到全到优将更为理性，商管以运营筑壁垒，城市服务取舍中寻机遇，IFM（综合设施管理服务）或为多元化新选择。格局：分化成为主旋律，央国企及优质民格局：分化成为主旋律，央国企及优质民企更具优势。企更具优势。房地产调整之下央国企、民企类物管公司差异显现，央国企及关联房企风

4、险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小，管理面积拓展、业绩表现更佳；后续有望持续分享地产格局重构红利，凭借稳定现金流、较强市场化竞争能力稳中向好发展，实现更高业绩增长确定性。投资建议：投资建议：物管发展30余年以来业务构成、经营重心变化转移，但行业空间广阔、服务边界延展性强、轻资产等特质仍旧存在，依然属于相对优质赛道。标的选择方面，由于企业间呈现分化，选择将更为聚焦，建议关注综合实力突出、增长速度及确定性相对更高的央国企及优质民营物企，如保利物业、招商积余等。风险风险提示提示：1）市场化拓展竞争加剧风险；2）多元业务开展不及预期风险；3）房地产修复不及预期风险。PZcVsWhUmUmOnPn

5、QbRcM8OsQmMnPmPiNmMrMiNnOrR8OmMnMNZnNpPxNtRuN目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S趋势：回归服务本源，趋势：回归服务本源，发展发展空间仍旧广阔空间仍旧广阔回顾：平稳回顾：平稳-狂热狂热-理性，行业走过三个阶段理性，行业走过三个阶段2 2格局格局：分化成为主：分化成为主旋律，央国企及优质民旋律，央国企及优质民企更具优势企更具优势投资建议与风险提示投资建议与风险提示1.11.1平稳到狂热到理性，物管发展经历三阶段平稳到狂热到理性，物管发展经历三阶段 1981年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着国内物业管理行业正式

6、诞生。2014年随着物业第一股彩生活登陆港股市场，该行业逐渐为大众所熟知。物管行业诞生至今30余年间历经浮沉，以增长速度、资本化程度等指标划分，大致可分为平稳前行期（2018年以前）、急速发展期（2018-2021年）、理性回归期（2022年至今）三个阶段。资料来源：平安证券研究所3 3物管服务稳定高频规模业绩稳健增长轻资产、现金牛平稳前行期平稳前行期（20182018年以前）年以前）收并购频现多元业务发展成长性、确定性双高急速发展期急速发展期（20182018-20212021年）年）发展降速、独立性提升回归基础物管基本盘追求有质量的增长理性回归期理性回归期（20222022年至今）年至今）