1、 中国酒店REITs 市场发展：机遇、挑战与实践路径中国2026年6月回目录 中国酒店REITs市场发展白皮书：机遇、挑战与实践路径目录01REITs概况与中国酒店REITs发展历程 5REITs定义与核心属性5中国REITs发展历程6酒店REITs发行的典型架构、发行流程和主要参与方7已申报酒店REITs项目情况1302酒店REITs估值 17估值方法选定：严格确立现金流折现法唯一主导地位18现金流精准管控：NOI核算三大硬性准则19估值禁止性假设划定：严守REITs审慎估值底线19运营模式差异带来的估值调整要点20行业风险提示与未来发展观点20评估师在REITs相关业务中的作用2103酒店

2、REITs法律架构与合规要点 23酒店资产法律尽职调查涉及的主要问题23与酒店底层资产运营管理安排相关的法律问题29律师在酒店REITs相关业务中的作用3404酒店REITs的全球经验与中国路径：挑战、国际案例与前瞻思考 35中国酒店REITs的挑战35国际案例1美国查塔姆REIT以9200万美元收购6家希尔顿酒店的启示36国际案例2日本酒店REIT最大收购案：东京凯悦酒店买家八折接手，卖家竟赚翻倍39资产管理人（AssetManager）在酒店REITs中的作用41中国酒店REITs未来发展路径的思考422中国酒店REITs市场发展白皮书：机遇、挑战与实践路径回目录 摘要2025年12月，商

3、业不动产公募REITs试点正式落地，酒店资产纳入发行范围，中国酒店业迎来资产证券化与资本化转型的历史性机遇。截至2026年5月，市场已有四单酒店公募REITs申报，覆盖中端商务、核心城市有限服务、高端文旅度假及区域全服务酒店，标志着中国酒店REITs市场从政策突破进入实践落地新阶段。仲量联行携手中伦律师事务所，基于双方在酒店不动产、资产证券化领域的长期实践经验与国际案例研究，精心编撰本白皮书，为行业参与方提供系统性指引。本白皮书立足监管规则、市场实践与成熟市场经验，系统阐释酒店REITs的核心逻辑与操作框架。在估值层面，确立以现金流折现法（DCF）为核心、NOI核算为基础的审慎估值体系，明确资

4、本化率、折现率取值原则，强调酒店资产价值取决于长期可持续净现金流，而非建造成本与装修标准。在运营与合规层面，聚焦资产权属、经营资质、委托管理模式与REITs监管要求的适配性，解析运营管理权调整、合同重构与合规整改路径，为项目申报扫清 障碍。本白皮书结合美国、日本典型酒店REITs并购案例，提炼成熟市场在资产遴选、资本运作、价值提升与风险管控方面的经验，揭示非核心区刚需资产、周期逆向配置、改造增值与杠杆优化的价值创造逻辑；同时指出当前中国酒店REITs面临产权合规、现金流波动、运营权冲突、估值定价及扩募储备等现实挑战，并从资产筛选、运营优化、治理重构、产品设计与生态建设等维度，提出本土化发展路径

5、。未来，酒店REITs将推动行业从重资产持有转向专业化资产管理，加速轻重分离与价值重估。本白皮书旨在为酒店业主、投资人、运营商等市场参与方提供实操指引，助力各方把握市场机遇，推动酒店资产合规高效登陆REITs市场，盘活存量、优化资本结构，共同推动中国酒店业迈向规范化、市场化、国际化的高质量发展新阶段。回目录3中国酒店REITs市场发展白皮书：机遇、挑战与实践路径回目录 REITs 管理人基金管理资产持有人资产管理购买、持有资产不再直接持有提供资金，持有份额收益分配（增值收益、租金收益）日常租金 收入REITs 投资人“REIT的本质不动产资产的IPOREIT smells like real

6、estate,looks like bond and walks like equity.4中国酒店REITs市场发展白皮书：机遇、挑战与实践路径回目录 REITs概况与 中国酒店REITs发展历程01REITs定义与核心属性不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构进行不动产投资、管理，并将绝大部分收益分配给投资者的金融工具。其核心本质是将流动性较低、单笔交易规模庞大的不动产资产证券化，形成小额、可流通的份额，为各类投资者，特别是中小投资者，提供低门槛参与优质不动产投资的机会。REITs作为一种