【联合资信评估】基于城投企业如何高质量参与城市更新项目视角：国外案例对我国城市更新未来发展的启示-260622（13页）.pdf

1、 研究报告 1 国外案例对我国城市更新未来发展的启示国外案例对我国城市更新未来发展的启示 基于城投企业如何高质量参与城基于城投企业如何高质量参与城市市更更新新项目视角项目视角 联合资信 公用评级二部 陈 婷 邢小帆 陈佳豪 近日，国务院正式发布城市更新十五五“规划”，标志着我国城市更新工作进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段，也为处于转型攻坚阶段的城投企业未来发展提供了政策机遇和发展导向。本研究针对我国城投企业在过往城市更新项目中暴露的共性问题，通过对伦敦国王十字街区、纽约哈德逊广场、东京六本木新城等国际案例的分析研究，从资金统筹、运营提升、利益平衡和机制协同四个维度提炼经验启示，并结合“十

2、五五”时期我国城市更新政策导向，提出城投企业向片区资产经营者和城市综合运营主体转型的路径建议，为城投企业高质量参与城市更新提供参考。 研究报告 2 一、引言一、引言 城市更新定义为对城市建成区内功能衰退、设施老化、空间低效或公共服务不足的区域，通过统筹规划、综合整治、功能重塑、保护修缮及必要的拆除重建等方式，实现城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整。近年来，我国城市发展由增量扩张转向存量提质，城市更新逐步上升为推动城市高质量发展的重要抓手。近日国务院正式发布城市更新十五五“规划”，标志着我国城市更新工作进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段，也为处于转型攻坚阶段的城投企业未来发展提供了政

3、策机遇和发展导向。在我国城镇化推进的过程中，城投企业凭借政策、体制、资源和经验等优势，成为城市更新的重要参与主体。但从实践看，城市更新项目普遍具有资金平衡难、效益发挥难、规划协同难等特征，城投企业仍面临资金期限错配、市场化运营能力不足、参与方收益边界不清以及体制机制协同不畅等问题，传统“融资建设移交”或土地出让的平衡模式已难以适应新阶段城市更新的要求。基于此，本研究选取伦敦国王十字街区、纽约哈德逊广场、东京六本木新城等国外成功城市更新案例，从资金统筹、市场化运营、参与主体利益平衡和制度协同四个维度分析总结其经验启示，并结合最新规划内容，对新阶段城投企业转型及高质量参与城市更新提出优化建议。二、

4、二、我国城市更新我国城市更新最新最新政策政策导向导向 2026 年 5 月 28 日，国务院正式发布城市更新十五五“规划”（以下简称“规划”），这是我国首个国家层面专门针对城市更新制定的专项发展规划，标志着我国城市更新工作进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段。规划明确了“十五五”时期我国城市更新工作的总体发展目标，并设置多项量化指标要求，具体包括完成 50万套城镇危旧房改造、新开工改造 11.5 万个城镇老旧小区、提质升级 1500 个老旧街区厂区、推进 4000 个城中村改造、实现 36.5 万公里城市地下管网改造等，为未来五年城市更新落地实施规划了清晰的量化任务。同时，规划部署六大重点任

5、务，涵 研究报告 3 盖培育壮大城市发展新功能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展及提升城市治理能力水平六大领域，构建全方位、多层次的城市更新实施体系，为各地开展城市更新工作提供了明确的实施路径。为保障各项目标任务落地见效，规划配套构建了七个维度的政策支持体系，系统性破解过往城市更新推进中的机制、资金、要素、监管等难点堵点：健全实施机健全实施机制制方面，提出建立完善“专项规划片区策划项目实施方案”的实施体系，健全城市体检与更新一体化推进机制；完善城市更新工程建设项目审批管理制度等。投融资投融资体系体系方面，构建财政资金及地方政府专项债资金支

6、持、金融机构市场化参与、社会资本参与的多元资金体系，按照谁受益、谁出资原则，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。存量土地盘活存量土地盘活方面，国土空间规划方面推行多部门并联审审批和联合监管，合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担，优化不动产登记服务等。房屋全房屋全生命周期安全管理生命周期安全管理方面，建立房屋安全体检制度即使处置安全隐患，建立房屋安全管理资金制度和质量安全保险制度等。多主体协同参与机制多主体协同参与机制方面，政府统筹协调各类资源，支持国企、民企参与城市更新，发挥街道、社区作用，建立居民、产权人、企业等多方主体参与机制等。法律法规标准体系法律法规标准体系方面，研究制定城市