【开源证券】房地产行业点评报告：城市更新“十五五”规划发布，资金来源有所突破-260602（5页）.pdf

1、房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/5 房地产房地产 2026 年 06 月 02 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 克而瑞 1-5 月百强企业销售排行点评：5 月百强数据超预期，市场成交表现亮眼行业点评报告-2026.6.1 城市更新“十五五”规划发布，市场逐步复苏行业周报-2026.5.31 新房二手房成交表现分化，多地发布公积金新政行业周报-2026.5.24 城市更新城市更新“十五五”“十五五”规划规划发布发布，资金来源有所突破资金来源有所突破 行业点评报告行业点评报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡

2、耀文（分析师） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 事件：事件：国务院印发城市更新国务院印发城市更新“十五五规划十五五规划”5 月 28 日，国务院正式印发城市更新“十五五”规划（国发202612 号），这是我国城市更新领域首个国家级专项规划。规划设定到 2030 年城市更新行动取得重要进展、到 2035 年基本建成现代化人民城市的双阶段目标。居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新 首次在全国层面对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标城镇老旧小区改造 11.5 万个、危旧房改造 50 万套（间）、城中村改

3、造 4000 个、地下管网改造 36.5 万公里、老旧街区厂区改造提升 1500 个。与“十四五”相比，居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于 15 万亿元。实施机制上，规划确立先体检、后更新的前置逻辑，要求对建成 20 年及以上的住宅小区开展专项体检，体检问题清单直接转化为改造清单，2025 年全国已有 297 个地级市和 152个县级市开展城市体检工作。这种机制设计既防止低效投资和面子工程，也为项目储备和资金分配提供数据驱动决策，有利于规划精准落地。投融资体系有效支持，实现投融管退投融资体系有效支持，实现投融

4、管退闭环闭环 财政层面，中央预算内投资和中央财政直接支持，最关键的突破是允许地方政府专项债券支持城市更新项目建设且可用作项目资本金，专项债可直接撬动社会资本；同时落实城市更新相关税费减免政策，地方政府在确保完成国家任务前提下推进资金整合和统筹使用。金融层面，除综合开发、银团贷款等市场化模式外，首次提出探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措，意味着居民端专项信贷产品可能即将落地。退出层面，规划明确推动符合条件的城市更新项目发行基础设施 REITs 和资产证券化产品，支持城市更新企业发行公司债券、中期票据，在商业不动产 REITs 试点已落地的背景下，城市更新项目 REITs 化退出

5、已具备现实可行性。投资投资建议建议 本次规划是首个城市更新国家级专项规划，标志着城市更新从地方探索升级成为国家战略。规划提及的 REITs 退出、土地弹性供应、功能转换等制度安排，或为房企从开发商转型城市运营商提供了工具箱，对已在商业运营、长租公寓、产业园等领域有布局的房企，规划提供了政策确认和融资便利。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突

6、出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。风险提示：风险提示：（1）行业销售恢复不及预期；（2）融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（3）政策放松不及预期。-10%0%10%19%29%38%2025-062025-102026-02房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 行业研究行业研究 行业点评报告行业点评报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业点评报告行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/5 1、居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新 本次规划首次在全国层面，对居住