【国盛证券有限责任公司】公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选-260526（29页）.pdf

1、公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼产业园：厂房经营表现优于办公类，反转趋势尚未显现(divcenter)IDC：赛道稀缺运营稳定，关注择时机会(/divcenter)1.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性近年随着公共卫生事件期间延期竣工的项目逐渐入市，国内非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势；但因此前大量开发商涌入高标准物流地产市场带来供应井喷，叠加国内整体经济恢复态势仍面临一定压力、物

2、流需求增长疲软（大面积仓库、长期囤货型需求明显减少；企业更偏向短租、小面积、高周转），致全国物流地产市场整体去化压力未明显好转。在此背景下，中国高标仓市场整体经营情况寒意未消，尤其是出租率呈现较明显疲软态势。租金走势方面呈现区域分化格局：长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，租金下行幅度有望收窄；而面临持续供应压力的珠三角、京津冀等区域租金或延续承压态势。此外，部分上市仓储REITs底层资产的合同租金较周边市场的平均净有效租金更高，存在租金调整的滞后性，需警惕后续项目租户续租的租金水平。2026年第一季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为92.7%，环比-0.3pct

3、，同比-0.8pct；平均租金水平为35.6元/平方米/月，环比+0.9pct，同比-1.0pct。从同项目口径看，2026年第一季度仓储物流REITs平均出租率为92.3%，环比-1.1pct，同比-1.2pct；平均租金水平为34.0元/平方米/月，环比+0.5pct，同比-5.5pct。从2026Q1已上市仓储物流REITs底层数据来看整体出租率同环比双降，整租/关联方占比高的项目表现更好：其中7只项目Q1期末出租率仍维持在90%以上，汇添富九州通医药仓储物流REIT（+2.8pct）、中航易商仓储物流REIT（+0.9pct）、红土创新盐田港REIT（+0.5pct）出租率环比提升，华

4、夏深国际REIT（-3.8pct）、华安外高桥仓储物流REIT（-2.9pct）、中金普洛斯REIT（-2.8pct）出租率下滑趋势较明显。租金方面，（披露数据项目中）仅红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金水平同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT租金同比下滑趋势较大，位于-6%至-10.5%区间；但7只REITs租金水平环比表现出现回升。具体项目来看，华夏深国际REIT杭州一期项目部分面积在春节临租需求到期后，因节后市场客户决策滞后影响，出现暂时性空置；华安外高桥仓储物流REIT主要因

5、近期进出口环境和行业变化等多重因素导致租户日常经营受到一定影响，租户正积极调整经营策略应对变化；中金普洛斯REIT受仓储物流市场租金下行影响，部分项目新签租金单价同比下调，基金管理人及运营管理机构通过主动调整定价以维持出租率稳定；南方顺丰物流REIT平均月末有效租金单价环比下降主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致。1.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性保障房与公租房、共有产权住房共同构成我国住房保障体系的核心载体，在政策红利加持下，租金收入与出租率展现出较强韧性。政策类保障房REITs的整体稳定性仍有望延续，且部分相较市场化租金折让幅度较大的项目，其租

6、金仍存在一定上涨空间；市场化租赁项目的运营表现或将阶段性/季节性受区域市场供需及地产住宅价值下行扰动。整体来看，保障房基本面稳定性较强，配租型项目较市场化项目经营数据更优，后续交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。2026年第一季度，保障房REITs底层项目平均出租率为95.2%，环比-0.4pct，同比+0.2pct，平均租金水平为60.0元/平方米/月。从同项目口径看，2026年第一季度保障房REITs平均出租率为95.6%，环比-0.2pct，同比+0.6pct；平均租金水平为70.2元/平方米/月，环比持平，同比-0.5pct。出租率方面，一季度已上市保障房REITs