1、房地产团队REITs中期行业策略报告市场提质扩容仍在继续，在分化中寻找价值投资机会商业不动产REITs试点推动，地方加速REITs申报以盘活存量。2025年12月末，证监会官宣启动商业不动产REITs试点，把商业综合体、写字楼、酒店等纳入投资标的，沪深交易所同步完善配套审核制度。2026年开年，证监会将该试点落地列为年度核心工作。同期多部委发文，鼓励绿色消费基建项目依托REITs融资。上海、重庆、南京、浙江多地也陆续出台地方政策，分别支持商业消费设施、产业园区、城市更新、交通基建等领域盘活存量资产，借助REITs、债券等金融工具拓宽融资路径，助力地方项目建设，推动资产盘活与基建投资形成良性循环

2、。中证REITs一季度仍承压，换手率处于历史低位。中证REITs（收盘）指数收盘价截至2025年12月31日下滑至779，较6月30日下降1.32%；2026年市场仍延续下降趋势，截至2026年3月31日下滑至76，较2025年12月31日下降0.32%。流动性方面，截至2026年3月31日，中证REITs(收盘）指数换手率为0.28%，处于历史低位。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。从收益表现来看，截至2026年5月7日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为-9.66%，不及中证1000指数同期43.03%的

3、涨幅，并跑输沪深300（27.15%）。债券市场方面，中证REITs（收盘）指数回报率不及中证全债（+1.30%）与国债指数（+1.03%）。在风险维度上，截至2026年5月7日的近250日年化波动率显示，中证REITSs指数波动率为6.11%，低于中证1000（19.99%）和沪深300（14.43%），高于中证全债（1.10%）与国债指数（0.73%），体现其“中等波动、收益偏低”的风险特性。2026年一季度REITs不同资产间及同类资产内，分化与亮点并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入分化”的结构性特征，一线城市部分产业园项目呈现出租率回升趋势；2）保障性租赁住房：延续

4、稳健运行态势，部分核心项目运营恢复与区域租赁需求的稳步释放，大多数项目稳定在90%以上；3）高速公路：营收和可供分配资金整体呈现出“季节性回落”的运行特征，主要是2026Q1自然日较2025Q4少两天所致，各只REITs车流量和总通行费同环比大多上升；4）能源：可比项目营收和可供分配资金同比大幅上升，从发电端数据来看，鹏华深圳能源REIT、中航京能光伏REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT发电收入同比提升，主要系发电量同比提升所致，其中中航京能光伏REIT第1次扩募新购入的水电项目于2025年12月26日完成股权转让；5）环保：富国首创水务封闭式REIT可供分配资金同环比实现增长，银华绍兴原水

5、水利REIT可供分配资金同环比大幅下降，主要系富国首创水务REIT深圳项目应收账款回收情况好于去年同期、银华绍兴原水水利REIT小舜江流域自然水文条件持续偏枯，且原水应急保障响应时间长，供水比例持续偏低，导致原水供应量大幅下降；6）仓储物流：各仓储物流REIT可租赁面积保持稳定，出租率环比出现分化，其中中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华安外高桥仓储物流REIT、南方顺丰仓储物流REIT和中银中外运仓储物流REII环比下滑；7）消费：消费类REITs整体营收和可供分配资金均实现同环比正增，出租率方面，本季度消费类REITs整体资产出租率依旧维持在90%以上，大部分核心资产保持在95%，华

6、夏金茂商业REIT和中金唯品会奥特莱斯REIT出租率稳定在99%左右；收缴率方面，整体维持在高位，多个项目达99%以上，现金流质量优异；租金方面，华夏华润商业REIT资产租金同环比分别提升9.02%和5.17%，表现优异；8）新型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，持有资产运行稳定。风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险1、商业不动产REITs试点推动，地方加速REITs申报以盘活存量1.1中央推动商业不动产REITs试点，助力存量资产盘活与基建投融资模式改革1.2地方跟进配套政策，加速存量资产REITs盘活申报2、RE