【大公国际资信评估】公募REITs市场分析之中国内地篇-260422（6页）.pdf

1、 1/6 公募公募R REITEITs s 市场分析之市场分析之中国中国内地内地篇篇 公用一部|文广垠 黄虹 2026 年 4 月 22 日 摘要：摘要：2021 年 6 月，中国内地首批 9 只公募 REITs 在沪深交易所上市，仅发展近 5 年时间，截至 2026 年 2月末，中国内地上市 REITs（以下简称“C-REITs”）79 只，市值规模达 2,274 亿元，已跃居亚洲第一，全球第二，仅次于美国。飞速发展的背后，离不开顶层设计的大力支持，如 2026 年 3 月公开的中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要中盘活利用存量资源部分提出要积极推动基础设施领域不动产投资信托

2、基金（REITs）常态化推荐发行。虽然，C-REITs 市场在规模与增速上已取得跨越式发展，但在底层资产扩围、交易结构优化、税收制度完善、流动性提升等方面仍与成熟市场存在一定差距。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面对比 C-REITs 市场与其他成熟市场的异同，为 C-REITs发展提供可行性建议。一、一、市场市场结构结构：C C-REITREITs s 市值已跃居亚洲第一、全球第二，取得跨越式发展；市值已跃居亚洲第一、全球第二，取得跨越式发展；当前，当前，C C-REITREITs s 均为权益型产均为权益型产品，品，底层资产仅限内地底层资产仅限内地资产且以基础设施为主

3、资产且以基础设施为主，政策导向，政策导向性强性强。截至 2026 年 2 月 28 日，历经短短近 5 年时间，C-REITs 数量已由 9 只增至 79 只，市值规模由 316 亿元跃升至 2,274 亿元，市值规模已跃居亚洲第一，仅次于美国。与日本、新加坡及中国香港一样，当前存量79 只 C-REITs 均为权益型产品，这主要是因为一方面 C-REITs 发展的背景是为盘活前期沉淀的基础设施资产，降低地方政府杠杆，而非发放抵押贷款放杠杆；另一方面，公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)（证监会公告【2023】55 号）明确规定，C-REITs 需通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公

4、司全部股权，而非持有债权。图图 1 1 截至截至 2022026 6 年年 2 2 月月 2 28 8 日日 C C-REITsREITs 市值及数量市值及数量情况情况 数据来源：Wind，大公国际整理 近年来，C-REITs 底层资产投向持续扩围，并已实现从基础设施向商业不动产的跨越。根据 2025 年 11月印发的 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）（发改办投资【2025】0102030405060708090050010001500200025002021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/06

5、2022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/042024/062024/082024/102024/122025/022025/042025/062025/082025/102025/122026/02（只）（亿元）总市值自由流通市值标的数目行业研究 2/6 991 号），当前 C-REITs 底层投向的基础设施项目已扩围至包含交通基础设施、能源基础设施、新型基础设施、消费基础设施、养老设施等在内的 14 大类项目及符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。2025 年

6、 12 月公布的中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（中国证券监督管理委员会公告【2025】21 号）标志着 C-REITs 底层资产正式从单独的基础设施迈向基础设施与商业不动产并行的阶段。截至 2026 年 2 月 28 日，79 只 C-REITs 底层资产以产权类资产为主，特许经营权类资产为辅，其中特许经营权类资产是指通过政府授权而取得的特许经营权，不拥有特许经营权对应的不动产的所有权，具有明确的经营期限，因此特许经营权类资产随着剩余经营年限不断缩短，资产估值呈现逐年递减的趋势，资产价值到期后将归零。此外，产权类资产是指拥有底层资产的所有权，很多时候会涉及资产对应的土地，因