【大公国际资信评估】公募REITs市场分析之中国香港篇-260422（5页）.pdf

1、 1/5 公募公募R REITEITs s 市场分析之市场分析之中国中国香港香港篇篇 公用一部|文广垠 黄虹 2026 年 4 月 22 日 摘要：摘要：2003 年，中国香港颁布房地产投资信托基金守则；2005 年，中国香港首批 REITs 成功上市，标志着 REITs 市场正式起步，其中越秀房产信托基金是首只以中国内地物业为底层资产的 REIT，证明了中国内地资产在中国香港上市的可行性。中国香港 REITs 市场领先中国内地近 20 年且中国香港公募 REITs（以下简称“H-REITs”）持有部分内地物业，其 REITs 市场发展在为内地 REITs 市场发展积累宝贵经验的同时也为内地资

2、产国际定价提供了参考。本文将从市场结构、市场表现、产品设计三个方面系统分析 H-REITs 市场现状。一、一、市场市场结构结构：在监管导向下，当前在监管导向下，当前 H H-REITsREITs 均为权益型产品，均为权益型产品，头部效应明显；头部效应明显；其底层资产以传统商业不其底层资产以传统商业不动产为主，且聚焦中国香港本地动产为主，且聚焦中国香港本地资产资产。20 世纪末爆发的亚洲金融危机，对中国香港的经济和房地产市场造成了巨大冲击。为稳定市场、盘活资金、拓宽融资渠道，中国香港证券及期货事务监察委员会（以下简称“香港证监会”）于 1999 年正式启动REITs 可行性研究，并于 2003

3、年正式颁布房地产投资信托基金守则，为中国香港 REITs 市场的起步奠定了基础。随后 2005 年，首批 H-REITs 产品相继上市，标志着 H-REITs 市场正式起步。根据房地产投资信托基金守则，REITs 是以信托方式组成且主要投资于房地产项目的集体投资计划。同时，明确禁止 REITs投资于空置土地（除非该投资属于物业发展中不可或缺的部分，且符合投资目标或政策范围内）和抵押贷款，因此纯粹的抵押型 REITs 在中国香港现行监管规则下不具备设立的条件。当前，中国香港市场中存续的H-REITs 均为权益型产品。根据香港交易所统计，截至 2026 年 3 月 31 日，中国香港共有 11 只

4、 H-REITs，总市值 1,397 亿港币，其中领展房产基金总市值占比高达 68%，头部效应明显。从投资的底层资产分布来看，H-REITs 底层资产以传统商业不动产为主，且区域分布聚焦中国香港本地，具体包括写字楼、零售、物流、酒店及工业等，其中，多元型和写字楼、零售等占比靠前。图图 1 1 截至截至 2022026 6 年年 3 3 月月 3131 日日 H H-REITsREITs 底层资产分布情况底层资产分布情况 数据来源：香港交易所，大公国际整理 多元型37%写字楼、零售36%物流9%零售9%酒店9%多元型写字楼、零售物流零售酒店行业研究 2/5 二、二、市场表现：市场表现：长期来看，

5、长期来看，H H-REITsREITs 总回报水平持续高于股票；总回报水平持续高于股票；H H-REITsREITs 具有较强的权益属性，同时兼具强具有较强的权益属性，同时兼具强制高比例分红和高派息率的类债属性制高比例分红和高派息率的类债属性。长期来看，H-REITs 兼具股性与债性特征，其中权益属性更强。2005.112026.3，中国香港恒生 REIT指数与恒生指数相关性为 0.70，其受到一定的资本市场整体行情影响；而与 10 年期政府债券收益率呈较强负相关。表表 1 1 2 20 005.1105.112 202026.3 H6.3 H-REITsREITs 与其他与其他市场市场的相关

6、性的相关性 指数名称指数名称 恒生恒生 REITREIT 指数指数 恒生指数恒生指数 1010 年期中国香港政府债券收益率年期中国香港政府债券收益率 恒生恒生 REITREIT 指数指数 1.001.00 0.70-0.61 恒生指数恒生指数 0.70 1.001.00 -0.42 1010 年期中国香港政府债券收益率年期中国香港政府债券收益率 -0.61-0.42 1.001.00 数据来源：Wind，大公国际整理 但同时，根据 房地产投资信托基金守则，H-REITs 每年须将不少于其年度税后净收入 90%的金额分派予投资者作为股息，具有强制高比例分红的特征。2008.102026.3，H-