房地产行业2026年中期策略：筑底与分化——核心城市渐近止跌下的投资机会-260510（32页）.pdf

1、相关研究房地产行业2026年中期策略：筑底与分化核心城市渐近止跌下的投资机会投资要点：（三）开发投资：新房销售未明显改善前，开发投资仍然承压10（一）从海外经验看，核心城市率先止跌.12（二）海外经济体复苏通常是刚需先释放再逐步传导到改善，15（三）中长期看，海外核心城市房价涨回或超过之前高点.16三、地产股机会：从海外经济体经验来看，核心城市止跌回稳即可带来板块机会20（三）当前，国内地产板块持仓、股价和估值仍在低位25一、回顾：二手房市场出现积极变化，新房市场当前仍呈现一定压力今年以来，二手房市场出现积极变化，核心城市成交量持续性超预期，价格调整幅度明显收窄，市场情绪趋于理性，上海出现结构

2、性止跌迹象。但新房市场当前仍呈现一定压力。二手房：二手房市场出现积极变化，成交量持续性超预期、价格降幅收窄、挂牌量维持相对稳定。1）量：核心20城年初以来累计同比+7.1%，其中3月同比+8.9%，高基数下仍明显增长；4月单月同比+30.4%，成交持续性好于往年；2）价：全国47城26年以来冰山指数累计下滑1.6%（25年同期价格跌幅为3.7%），月环比跌幅在0.3%左右（以往在1%以上），降幅明显收窄；3)挂牌量和业主信心：过往小阳春二手房放量基本伴随大量抛盘、以价换量（如，23年、25年4月核心20城市二手挂牌量较年初分别+13.2%、+9.5%），而26年的小阳春未出现恐慌式的抛售，截至

3、4月2,5日，核心20城二手房挂牌量较年初.0.3%，二手挂牌量基本维持稳定。此外，从业主信心指数看，目前在10左右震荡（往年春节后持续走低），市场情绪趋于稳定和理性。4）核心城市表现更为突出。截至4月26日，北上广深年初以来二手房实时成交累计同比+18.8%1+13.9%1-7.4%1+4.7%，最低挂牌价较年初分别cdot1.0%/+1.0%/.1.4%/0.7%，上海出现结构性止跌迹象。新房：新房市场当前仍呈现一定压力，26年以来新房销售规模持续收缩，新房去化率也有所下滑，但“好房子”表现优于平均。新房销售规模持续收缩，统计局数据显示，26年1-3月商品房销售面积累计同比10.4%(25

4、全年-8.7%），销售金额累计同比16.7%（25全年12.6%）。去化率角度看，2026年3月12个重点城市开盘或加推房源整体去化率为34%，较25年3月下滑12个百分点，但“好房子”表现优于行业，部分核心城市项目去化率仍在90%以上。（一）二手房：二手房市场出现积极变化2026年二手房小阳春表现超预期，核心城市成交量持续性超预期、价格降幅收窄、挂牌量维持相对稳定，市场情绪趋于理性，上海出现结构性止跌迹象。1.量：核心城市二手成交量持续性超预期二手成交量较25年高基数仍有明显增长。截至4月26日，核心20城二手房实时成交量4月以来同比+30.4%（3月+8.9%），年初以来累计同比+7.1%

5、核心城市表现更突出。截至4月26日，北上广深年初以来二手房实时成交累计同比+18.8%/+13.9%/-7.4%/+4.7%(divcenter)图1、20城二手房成交套数-日度MA7,日期对齐（中介口径，套）(/divcenter)2.价：二手价格降幅明显收窄统计局数据3月一线二手住宅价格环比转正。根据统计局数据，2026年3月，70大中城二手住宅价格指数环比.0.2%，其中一线城市环比+0.4%，二线/三四线分别环比.0.2%/.0.4%；70大中城二手房价格同比下滑6.3%0冰山数据统计，二手房最低挂牌价降幅也明显收窄。截至4月26日，全国47城26年以来，冰山指数（二手最低挂牌价）累计

6、下滑1.6%（25年同期价格跌幅为3.7%），北京1.0%、上海+1.0%、广州-1.4%、深圳.0.7%3.挂牌量和业主信心：二手挂牌量维持稳定，市场情绪趋于理性不同于过往小阳春，2026年以来二手挂牌量维持相对稳定。截至4月26日，核心20城二手房挂牌量较年初-.0.3%，其中北京-3.1%、上海-1.0、广州-2.1%、深圳+1.6%过往小阳春二手房放量基本伴随大量抛盘，二手成交量高增主要依靠以价换量，二手挂牌量大幅提升（如，23年、25年4月核心20城市二手挂牌量较年初分别+13.2%、+9.5%），而26年的小阳春未出现恐慌式的抛售，二手挂牌量基本维持稳定。从业主信心指数看，市场交易