房地产行业2025房企年报总结：拐点将至重启新程-260507（26页）.pdf

1、投资评级：看好(维持)拐点将至，重启新程相关报告核心观点样本选择基于市场关注度、房企自身业务体量等因素，本文选取在A股和H股上市的13家以房地产开发为主业的上市公司作为重点房企进行研究分析。注：在后文部分表述中使用房企的简称，如“保利”指代“保利发展”、“中海”指代“中国海外发展”等。1资产负债表：整体延续缩表趋势，资产质量是竞争的胜负手1.1三道红线指标：主要央国企仍处在安全范围内2025年主要重点房企的现金短债比仍能维持在1.0倍以上（除华发、万科、金地）。值得关注的是，滨江集团、绿城中国、华润置地等房企通过良好的资金管理，不断增厚安全垫，现金短债比呈连续2-3年上升的趋势。期末现金短债比

2、最高的三家房企分别是滨江集团、建发国际集团、绿城中国。滨江集团及绿城中国虽分别是民营企业及混合所有制企业，但财务稳健度不输央国企，已受到金融机构及资本市场的认可，是穿越本轮周期的典型案例。(divcenter)图2：2025年多数重点房企的现金短债比出现下滑(/divcenter)2025年主要重点房企的剔预资产负债率仍能维持在70%以下（除万科），其中各房企的变动趋势有所分化，如绿城、华发、金地、招商、建发略有上升，而其余房企略有下降。期末剔预资产负债率最低的三家房企分别是中国海外发展、龙湖集团、华润置地，从中长期看，重资产投资物业经过建设高峰期后，能为资产的扎实度提供坚实的支撑。2025年

3、重点房企的净负债率普遍有所上升，一方面由于部分房企加大拿地力度，期末有息负债上升、现金下降，导致分子端净负债上升；另一方面由于部分房企计提大额减值，折损净资产，导致分母端所有者权益下降。期末净负债率最低的三家房企分别是滨江集团、中国海外发展、建发国际集团。1.2有息负债：整体规模稳定，短期有息负债占比低于50%2025年重点房企的总有息负债规模相对稳定，同比变动均在一15%至+15%的区间。具体根据各家房企对市场的判断及自身经营需要，加减负债的行为略有分化，如龙湖、滨江、万科、金地的有息负债同比下降较快，招商、华润、金茂的有息负债同比上升较快。期末有息负债规模最低的三家房企分别是滨江集团、金地

4、集团、建发国际集团。2025年在防范风险的框架下，金融政策继续支持房地产市场平稳发展，如经营性物业贷款和金融16条已延期到2026年底。在政策宽松的背景下，房企积极调整融资结构，拉长债务久期，重点房企的短期有息负债占比均低于50%，多数房企在未来一年内面临的短期偿债压力或不大。期末短期有息负债占比最低的三家房企分别是龙湖集团、建发国际集团、中国海外发展。1.3存货：总存货延续下降，竣工存货占比提升从存货规模来看，2025年中国金茂、中国海外发展的存货分别同比+14%、+8%，在销售顺畅的背景下，反映了以上两家房企逆周期拿地扩张的策略。而其他重点房企的存货均出现下滑，反映多数房企仍处在去库阶段。

5、期末存货规模最高的三家房企分别是保利发展、中国海外发展、华润置地，与行业销售地位相匹配。从存货结构看，由于2025年整体销售市场仍表现承压，各房企竣工存货的占比普遍有所上升。已竣工但未售出的存货比例越低，即代表房企的滞重库存更少、资产质量更高、流动性更好、销售去化表现更强，此类房企具备明显propto属性。期末竣工存货占比最低的三家房企分别是建发国际集团、绿城中国、中国金茂，反映出资产质量相对较高，滞重包袱相对较轻，潜在减值压力相对较低，为PB估值提供了支撑。1.4合同负债：竣工交付高峰已过，待结转资源下降2025年除中国金茂外，其余房企的合同负债均出现回落，主因销售周期错位。多数房企的销售高

6、峰在2021-2023年，竣工交付期集中在2023-2025年；而金茂的销售反转出现在2025年，因此合同负债上升。因此站在2025期末，多数房企结转高峰已过，合同负债的趋势取决于后续销售表现。期末合同负债规模最高的三家房企分别是保利发展、华润置地、招商蛇口，与行业销售地位相匹配。在顺利交付的情况下，合同负债覆盖营收的倍数越高，房企后续营收的确定性及空间就越大。截至2025年期末，金茂、滨江的合同负债/营收仍高于100%，表明待结转资源仍然丰富，后续营收仍有保障。期末合同负债/营收比例最高的三家房企分别是中国金茂、滨江集团、建发国际集团，均是近年来销售表现较为突出的房企。2利润表：减值&结转致