房地产行业板块最新观点：房地产行业的终局思维及板块短期交易基础-260505（5页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业点评报告 2026 年 05 月 05 日 推荐推荐（维持）（维持）房地产板块最新观点房地产板块最新观点 周期/房地产 q 一、一、如何如何理解理解房地产板块房地产板块的配置机会的配置机会？综合复盘海外和国内综合复盘海外和国内，我们认为我们认为房地产板块的配置机会分为两个阶段：房地产板块的配置机会分为两个阶段：第第一一阶段的目标是期望看到去库存阶段的目标是期望看到去库存，甚至是显著的去库存，甚至是显著的去库存（例如二手房存续挂牌（例如二手房存续挂牌量单月下降量单月下降5%或自高点累计下降或自高点累计下降30%），第第二阶段的目标是期望看到价格二阶段的

2、目标是期望看到价格回升回升。二者。二者其实都是在交易终局其实都是在交易终局，但两个不同阶段估值修复的节奏和幅度可，但两个不同阶段估值修复的节奏和幅度可能有区别能有区别。在第一阶段中，在第一阶段中，估值估值或更可能呈现出或更可能呈现出渐进式渐进式、波浪式修复波浪式修复。在这一阶段，市场的预期可能有所反复，当看到成交量阶段性改善，或者当出现政策催化时，部分投资人会交易去库存甚至更长远的量、价企稳预期。但这种基本面的改善有可能是脉冲式的，在一段时间后，如果基本面指标转头向下，证伪市场的阶段性预期，则估值可能出现反复。过去 2024 年“924”政策调整后以及今年 1月，市场就曾交易第一阶段预期。在第

3、二阶段，在第二阶段，估值可能估值可能出现更出现更大大幅度幅度的改善，回归经典的周期股逻辑的改善，回归经典的周期股逻辑。在第一阶段，投资人的预期往往有所分化，一部分投资人可能倾向于更早交易基本面改善预期，而另外一些投资人可能有观望心态，市场或难以形成一致预期。而在第二阶段中，随着价格的右侧出现，市场或更容易形成一致预期，进而带动更大幅度的估值修复。q 二、二、进入进入“终局模式终局模式”的两个阶段的两个阶段需要怎么样的条件需要怎么样的条件？我们过去多次在报告中提出，行业进入去库存阶段需要两个重要的前提条件：我们过去多次在报告中提出，行业进入去库存阶段需要两个重要的前提条件：（1）租金回报率及房贷

4、利率之差收窄）租金回报率及房贷利率之差收窄到一定程度到一定程度，促使交易的买卖双方进入，促使交易的买卖双方进入均衡均衡（卖家从资产配置的替代效应角度出售意愿下降，买家从（卖家从资产配置的替代效应角度出售意愿下降，买家从租金对债务负租金对债务负担的覆盖角度买入意愿增强担的覆盖角度买入意愿增强）；（2）和经济更相关的企业和经济更相关的企业端以及居民端以及居民端端信用信用企稳企稳（决定了杠杆（决定了杠杆的方向的方向）。近期多个城市出台政策提升公积金贷款额度、优化套数认定及首付比例等。近期多个城市出台政策提升公积金贷款额度、优化套数认定及首付比例等。而公积金政策的优化可以带动加权房贷利率的下降，进而从

5、租金回报率与加而公积金政策的优化可以带动加权房贷利率的下降，进而从租金回报率与加权房贷利率之差收窄的角度，加快推动总购房需求企稳。权房贷利率之差收窄的角度，加快推动总购房需求企稳。近期深圳、广州、武汉、苏州等地政策中均有涉及提高公积金贷款额度或优化套数认定，有助于带动加权房贷利率的下降。仅考虑商贷的情况下，当前样本城市租售比与商贷利率差值约 54 BP，而考虑公积金贷款后，租售比与加权房贷利率的差值或低于这一数值。以广州、深圳本次政策调整为例，按家庭购买首套住房的情况考虑（不考虑多孩家庭、保障房、“好房子”等其他额度上浮情况），在 300 万、500 万两种贷款总额假设下，公积金贷款额度提升可

6、带来 2-5 BP 不等的加权房贷利率下降。房地产市场基本面表现不及预期、房企拿地不及预期、房企估值修复不及预期等。行业规模行业规模 占比%股票家数（只）257 5.0 总市值（十亿元）2959.9 2.6 流通市值（十亿元）2801.0 2.7 行业指数行业指数%1m 6m 12m 绝对表现 2.2-2.9 15.3 相对表现-5.8-6.5-12.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关相关报告报告 1、最近一周新房和二手房网签面积高于去年同期样本城市周度高频数据全追踪2026-04-26 2、3 月推盘未售去化周期较 2 月上升样本城市周度高频数据全追踪2026-04-19 3、小阳春时间