【大公国际资信评估】公募REITs市场分析之新加坡篇-260401（5页）.pdf

1、 1/5 公募公募R REITEITs s 市场分析之市场分析之新加坡新加坡篇篇 公用一部|文广垠 黄虹 2026 年 4 月 1 日 摘要：摘要：2002 年，新加坡推出第一只 REIT 产品，在亚洲市场上，其 REITs 市场起步时间仅晚于日本。据 EPRA统计，截至 2024 年末，新加坡公募 REITs（以下简称 S-REITs）共有 33 只，总市值 636.5 亿美元，在亚洲市场中仅次于日本 908.1 亿美元。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面系统分析S-REITs 市场现状。一、一、市场市场结构结构：在监管导向下，当前在监管导向下，当前 S S-REITs

2、REITs 均为权益型产品，其底层资产分布较为多元且均为权益型产品，其底层资产分布较为多元且国际化程度高。国际化程度高。根据新加坡集合投资计划守则，REITs 投资房地产可通过直接拥有不动产或投资于直接拥有不动产的 SPV，可见监管导向为直接拥有并运营不动产。同时，监管当局明确禁止 REITs 投资闲置土地和抵押贷款（抵押贷款支持证券除外），因此纯粹的抵押型 REITs 在新加坡现行监管规则下不具备设立的条件。当前，新加坡市场中存续的 S-REITs 均为权益型产品。根据新加坡交易所统计，截至 2025 年末，新加坡拥有 41 只 S-REITs 和物业信托1，总市值 1,040 亿新元，约占

3、新加坡上市股票市值的 10%。从投资的底层资产分布来看，26%的 S-REITs 和物业信托同时持有多种类型不动产；同时，持有工业、零售、办公和酒店的 S-REITs 和物业信托占比也较高，整体底层资产分布较为多元。图图 1 1 截至截至 2022025 5 年年末末 S S-REITsREITs 和物业信托和物业信托底层资产分布情况底层资产分布情况 数据来源：REITAS，大公国际整理 根据新加坡交易所统计，截至 2025 年末，超过 85%的 S-REITs 和物业信托持有海外资产，国际化程度高。其鲜明的国际化特征主要是国内不动产资产规模小、监管环境开放、税收优惠支持等多因素共同作用所致。

4、1 因新加坡上市不动产收益类信托由 S-REITs 和上市物业信托两部分构成，为体现全市场上市不动产收益类信托整体情况，官方统计口径不单独统计 S-REITs 相关情况，而将二者作为一个整体进行统计。多元化,26%医疗保健,8%工业,18%办公,13%零售,16%数据中心,5%酒店,13%多元化医疗保健工业办公零售数据中心酒店行业研究 2/5 二、二、市场表现：市场表现：2 2025025 年，受益于宽松的利率环境及稳定的运营表现，年，受益于宽松的利率环境及稳定的运营表现，S S-R REITEITs s 实现实现 2 2019019 年以来的最佳年度年以来的最佳年度表现；表现；长期来看，长期

5、来看，S S-REITsREITs 股息收益率股息收益率水平水平优于优于股票和债券，具有偏债属性、低波动性、高股票和债券，具有偏债属性、低波动性、高分派率分派率的特点。的特点。截至 2025 年 12 月 5 日，iEdge S-REIT 指数已上涨 9.3%，计入股息分配后的总回报率达 14.7%，实现2019 年以来的最佳年度表现。20152024 年，S-REITs 总回报水平持续高于股票，领先幅度明显高于同期间资本增值能力的领先幅度，且 20232024 年在 S-REITs 资本增值能力高于股票的趋势发生逆转的情况下，S-REITs 总回报水平仍保持领先地位，这意味着 S-REITs

6、 的股息收益率水平长期优于股票。但 2025 年，这一趋势有所逆转。图图 2 2 20201515.1.12 22025.12025.12 2 主要主要指数总回报情况（上）及指数总回报情况（上）及价格回报表现情况（价格回报表现情况（下下）数据来源：REITAS 注：指数以2010年9月（新加坡交易所房地产投资信托基金指数基准日）为基期，基期指数为100。2025 年，S-REITs 和物业信托的平均分派收益率为 5.9%，高于新加坡股票平均分派收益率、10 年期国债平均分派收益率及核心通胀率。图图 3 3 主要指标对比情况主要指标对比情况 数据来源：REITAS，大公国际整理 注：计算S-RE