房地产行业住宅收益率跟踪研究（2026年4月）：通胀好转继续修复资产价格预期-260422（5页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.04.22 通胀好转通胀好转继续修复继续修复资产价格预期资产价格预期 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产第 16 周成交回升，外部环境改善有利于市场企稳复苏2026.04.19 房地产租金趋势是后续重头，旺季正开启2026.04.17 房地产物业服务行业 2025 年年报：行业预期回归理性，降本增效助力未来2026.04.14 房地产第 15

2、 周成交回落，政策延续性将强化市场企稳复苏2026.04.12 房地产投资放缓城市聚焦，土拍溢价率回落2026.04.11 住宅收益率跟踪研究(2026 年 4 月)table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 谢盐(分析师)021-23185696 S0880525040098 本报告导读：本报告导读：目前目前国内物价水平国内物价水平震荡上行震荡上行，且无风险收益率持续下行，且无风险收益率持续下行。部分一线部分一线城市城市和二线城市和二线城

3、市名义名义租金收益率租金收益率有望震荡抬升有望震荡抬升，部分二线城市，部分二线城市名义租金收益率接近国际水平名义租金收益率接近国际水平。购房。购房信心信心冲高回落冲高回落，未来准备看房意愿与前期持平未来准备看房意愿与前期持平。投资要点：投资要点：Table_Summary 历史回测看，经通胀调整后的名义租金收益率是有效指标。历史回测看，经通胀调整后的名义租金收益率是有效指标。过去过去国内国内住宅住宅实际实际租金回报率租金回报率不高不高，但考虑，但考虑 CPI 因素后因素后并不低并不低。但随着近年来但随着近年来国内通胀下行，国内通胀下行，考虑考虑 CPI 因素后因素后的国内名义租金收益率反而偏低

4、的国内名义租金收益率反而偏低。1）传统以“名义租金/名义房价”所测算租金收益率，存在讨论口径差距造成资产间不可比问题。该模式所得租金回报率，本质是实际租金收益率（=名义租金/名义房价）。以上基础上不论国际比较还是全球大类资产回报率比较，都是不可比口径；2）调整至可比口径的名义收益率，即“名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀”，是更合理可比指标。考虑到考虑到“租金回报率租金回报率+CPI=无风险收益率无风险收益率+风险溢价风险溢价”公式对公式对同一货币同一货币环境下跨资产比较更加有效环境下跨资产比较更加有效。目前目前国内物价水平国内物价水平震荡上行震荡上行，且且无风险无风险收益率持续下行，收

5、益率持续下行，部分一线部分一线城市城市的名义的名义租金收益率租金收益率有望震荡抬升有望震荡抬升。2026年 Q1 一线城市住宅租金收益率保持稳定，从 2026 年 1 月的 1.7%基本持平至 2026 年 3 月的 1.7%。但由于一线城市的通胀水平有所回升，即从 2026 年 1 月的-0.28%回升至 2026 年 3 月的 0.65%，这导致一线城市“租金回报率+CPI”从 2026 年 1 月的 1.4%回升至 2026 年 3 月的2.4%，高于 1.8%的无风险收益率。考虑到 2026 年 Q1 部分一线城市（北京、深圳）CPI 仅为 0.5%，因此展望 2026 年 2Q，中国

6、部分一线城市的资产名义租金回报率有望继续抬升。二线租金回报率二线租金回报率+CPI 持续回升持续回升，部分二线城市，部分二线城市名义租金收益率接近国名义租金收益率接近国际水平际水平。2026 年 Q1 二线城市住宅租金收益率缓慢上行，从 2026 年 1月的 2.35%攀升至 2026 年 3 月的 2.44%。但由于二线城市的通胀水平回升较为明显，即从2026年1月的0.31%回升至2026年3月的1.18%。数据导致二线城市“租金回报率+CPI”从 2026 年 1 月的 2.7%回升至2026 年 3 月的 3.6%。相对于目前 1.8%的十年期国债收益率，二线城市名义租金回报率达标度持