戴德梁行：2026突破碳盲区中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析报告（58页）.pdf

1、2026 年 4 月碳盲区突破中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析2 突破碳盲区 中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析_ P.4 _摘要为何仅关注运营碳已不再足够_ P.6 _ P.10 _理解商业房地产中的隐含碳排放1 2_ P.14 _ P.18 _范围 3 排放：被忽略的排放主体利益相关方视角：为何隐含碳与范围 3 排放与每个人息息相关3 4Contents目录3戴德梁行_ P.22 _ P.42 _ P.52 _ P.56 _ P.55 _ P.46 _未来展望要点总结测量框架、数据与方法论监管与政策导向：中国与全球协同降低隐含碳与范围 3 排放的策略5768Contents目录市

2、场影响：租赁、资本市场、资产价值与退出策略4 突破碳盲区 中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析摘要十余年来，商业地产领域的碳减排策略主要聚焦于运营排放，即建筑在使用阶段所消耗的能源。尽管这一策略已有效提升了能源效率和运营表现，但当前其局限性日益凸显，可能形成碳减排的盲区。在国内，由于开发规模、资本循环及资产重新定位在结构上持续占据重要地位，隐含碳与范围 3 排放正逐渐成为建筑全生命周期碳足迹的主要组成部分。商业建筑的全生命周期碳排放中，隐含碳（涵盖建筑材料的提取、制造、运输、安装、维护及处置）占比可达 30%至 70%，具体比例取决于资产类型、建造方法和使用寿命。当结合投资组合、租户运营及供

3、应链中的范围 3 排放时，这些间接排放量通常远超运营（范围 1 和 2）排放。在中国，这一挑战因以下几个结构性因素而被放大：大量商业建筑存量相对较新，但功能上已显陈旧这归因于建筑质量和安装技术的飞速进步；拆除与再开发水平较高，尤其在一线及核心二线城市；资本市场日益与全球环境、社会和治理（ESG）框架对齐，尽管部分本地披露要求仍存差异；跨国租户将其全球净零承诺应用于中国的投资组合。4 突破碳盲区 中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析5戴德梁行因此，在中国，隐含碳与范围 3 排放正迅速从单纯的环境议题，演变为重要的财务与战略考量。投资者面临日益严格的审查；运营方需在满足租户对低碳空间需求的同时，

4、管理翻新成本与资产价值；开发商则越来越需要为其拆除主导型策略提供合理性依据。租户也逐渐意识到，其所租赁的空间往往是其报告排放的最大单一来源。本报告基于戴德梁行开展的一系列案例研究，展示了隐含碳和范围 3 考量如何在新开发、翻新和资产重新定位等项目中付诸实践。这些实例为投资者、设计师和运营商提供了切实可行的策略洞见，能实质性地影响投资、设计和运营决策。基于这一认知，中国商业地产行业已到达一个关键的转折点。管理隐含碳和范围 3 排放已不再是可选项，而是核心所在，关乎以下方面：最成功的市场参与者，必是那些率先将全生命周期碳排放思维融入投资决策、设计选择、租赁策略及资产管理实践的企业，而非仅将隐含碳视

5、为未来合规问题。资产估值与流动性租赁竞争力资本获取与绿色融资建筑监管准备度长期投资组合韧性5戴德梁行6 突破碳盲区 中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析运营碳主导模式的局限性历史上，运营碳（即建筑供暖、制冷、照明及电力使用产生的排放）一直是最容易测量和管理的建筑排放组成部分。在中国，绿色建筑标准、最低能源性能要求以及建筑能源披露试点等政策举措，进一步强化了这一关注焦点。然而，这种方法正日益脱离现实。随着建筑系统、智能技术及电网脱碳的不断进步，运营效率得以提升，隐含碳的相对占比却急剧上升。在高度高效的办公楼中，隐含碳在运营的前 20-30 年内即可占总生命周期排放的大部分（图 1 和图 2）。

6、图 1：建筑的隐含碳与运营碳建筑全生命周期碳排放主要来源于两个方面：一是建筑建材在生产、运输和安装过程中产生的隐含碳，二是建筑在使用阶段因能耗产生的运营碳。资料来源：联合国环境规划署,戴德梁行研究部尽管运营碳长期以来一直是建筑可持续性工作的重点，但随着对隐含排放的认识不断提高，管理建筑的全生命周期影响已成为实现有意义的脱碳的关键。1隐含碳排放运营碳排放全生命周期碳排放+=x能源强度 单位能耗碳排放为何仅关注运营碳已不再足够7戴德梁行图 2：建筑全生命周期碳排放隐含碳与运营碳的占比25%49%75%51%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212050隐含碳运营