物业服务行业2025年年报：行业预期回归理性降本增效助力未来-260414（14页）.pdf

1、物业服务行业2025年年报:行业预期回归理性，降本增效助力未来本报告导读：2025年重点物企营收小幅增长，降本增效使得归母净利润双位数增长，部分企业股息率较高。估值和股价底部平稳震荡，未来估值有望上行。维持增持评级。投资要点：投资建议。维持增持的评级。我们认为，在物业行业在经历母公司出险、涨费难、收并购商业减值等诸多行业迅猛发展后遗症后，目前不论是商业模式还是市场预期均回归理性。企业开始更多从商业逻辑出发（非资本市场诉求），推动降本增效和合理增长。2025年重点物企归母净利润保持合理增长，部分企业股息率较高。尽管期内企业扩张较谨慎，但健康现金流会带来发展的长期可持续性。加之目前行业处于估值底部

2、，未来有望逐步改善。关注相关标的：A股招商积余，H股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务、越秀服务。21家重点物业企业营收小幅提升,降本增效促使归母净利润双位数增长，部分企业股息率较高。2025年行业营收增速小幅回升，重点跟踪的21家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长5.1%。而大型企业TOP1-5企业的同比增速第一为增长7.4%。受企业降本增效推动，2025年重点物企归母净利润同比增加17.9%。其中，TOP11-15同比增速第一，实现扭亏为盈。2025年重点物企毛利率均值为19.4%，同比减少1.96个百分点。同期绝大多数重点物企应收款小于营收，应收情况

3、有所改善。而企业商誉规模下降为主。2026年4月10日重点物企平均股息率达4.8%，有4家企业的股息率接近10%，分别是万物云、星盛商业、金茂服务、时代邻里。21家重点物业企业扩张谨慎，商管类企业运营效率平稳。受制于经济环境，重点物企在管面积中低速增长。2025年，重点物企在管面积同比增速平均值为4%。部分企业合同/在管面积较高，未来有一定的增长潜力。2025年，个别商写单位效能明显，单位面积收入超过100元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。2025年，优质商管类企业有所扩张，其中华润万象生活新增在管购物中心12个；期内出租率保持平稳，由高到低分别为华润万象生活的97.2%、星盛商

4、业的93.6%、宝龙商业的91.5%。从单位商管服务收入来看，2025年，星盛商业最高为3.64元/平米。21家重点物业企业2025年以来股价和估值底部震荡。考虑到目前物业企业估值处于中长期底部，未来存在长期上行的空间。截至2026年4月10日，重点物企2026年的PE均值为10.28倍，对应2026年PEG均值1.31倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为0.62倍、0.72倍，处于相对偏低位置。我们认为，随着关联公司对物业企业的影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从2025年以来的涨幅来看，10家物业企业均出现了不同程度的上涨，而下滑的企业为11家

5、。5风险提示。在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。细分行业评级相关报告121家重点物业企业财报分析1.1行业营收增速小幅提升，头部企业表现较好2025年，重点跟踪的21家上市物业企业共实现营业收入2318.94亿元，同比增长5.1%，行业营收增速小幅提升。其中，碧桂园服务以483.54亿元收入领跑行业，同比增加9.9%。2025年，物业企业中营业收入同比增速最高的是金茂服务、建发物业，分别为23.7%、17.8%。(divcenter)图1：21家重点物业企业2025年营业收入及增速(/divcenter)2025年，在营收有所分化背景下，大型物

6、业企业营收均值同比增速最高，其余表现一般。其中，TOP1-5第一，同比增长7.4%；TOP11-15第二，同比增长4.8%；TOP16-20同比增速第三，同比增长1.7%；TOP6-10第四，同比增长1.0%；TOP21最次，同比.9.6%。1.2降本增效推升归母净利润较快增长，中型企业扭亏为盈2025年，重点跟踪的21家上市物业企业共实现归母净利润97.58亿元，同比增加17.9%。其中，华润万象生活以39.69亿元领跑。2025年，物业企业中归母净利润同比增速最高的是时代邻里、绿城服务，分别为263.8%、12.1%。2025年，中型物业企业的归母净利润均值同比扭亏为盈，大型企业普遍盈利而