房地产行业专题研究：我国房价正迎来二阶导转正-260410（24页）.pdf

1、我国房价正迎来二阶导转正华泰研究考价二阶导转正预期下的市场有何特点？11房价二阶导转正将带来地产股估值筑底，.162026年房价有望走向二阶导转正2021年以来，除了部分政策窗口期，我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态。据统计局数据,70大中城市二手住宅价格指数2022、2023、2024、2025年分别累计下跌3.9%,4.1%、8.0%、6.1%，其中2024-2025年为跌幅最大的两年。2025年房价跌幅虽然较2024年有所收窄,但2025年下半年以北京上海为代表的一线城市跌幅大于全国，也大于其历年水平。这也再次使得市场对于我国房地产市场企稳时点仍有疑虑。(divcenter)图表1：70

2、大中城市二手住宅价格指数(/divcenter)2026年开年，房地产市场改善迹象好于往年但从2026年开年以来，我们观察到房地产市场诸多指标出现改善，我们在报告今年“小阳春”与往年有何不同？(2026年3月24日）中已有所总结。结合一季度数据逐渐出炉，我们可以看到2026年以来，房地产市场呈现以下几点积极特征：1、二手房成交量自发修复，好于过去2年春节后重点城市二手房网签面积持续增长。22个重点城市二手房3月网签面积同比7%，较1-2月同比32%有所改善，年初至今网签面积同比，6%。春节对齐来看，节后至今22城二手房网签面积同比+8%，一线、二线、三线分别+16%、+3%、持平。我们跟踪的重

3、点城市实时成交热度来到2023年以来高位。从月度成交对比来看，2026年26城1-3月成交量显著高于2024、2025年同期水平，同比增长8.8%。其中一线、二线城市的同比增速分别是7.7%/9.0%2、挂牌量持续上行阶段告一段落，节后上行速度慢于往年我国20个重点城市挂牌量自2025年初起持续上行，9月达阶段性峰值后逐步回落。春节后挂牌量呈现季节性回升，但回升速度慢于历年，且在节后第4周转而下降。截至3月末，20城二手房挂牌量同比增长0.5%，较25年12月末减少3.0%。和25年末相比，北京、上海、深圳、广州分别-6.7%/-6.8%/+0.2%/-3.1%，即今年以来，一线城市挂牌量整体

4、下降，北京和上海的降幅最为显著，凸显核心城市二手房抛压有所减弱。3、房价呈现结构性改善特征，一季度二手房议价率有所收窄虽然2026年以来二手房供需都有所改善，但房价依然面临压力。统计局数据显示70大中城市二手住宅价格指数1月、2月环比分别下跌0.5%、0.4%。截至3月末，84城冰山指数较25年12月跌幅为1.5%，其中3月环比跌幅为0.6%，显示市场价格仍然呈现以价换量的态势。但其中结构性改善已经有所体现。一线、二线、三四线城市今年一季度累计跌幅为0.4%/1.5%/1.6%，一线城市房价更具韧性。北京、深圳、广州环比跌幅分别为0.3%/0.4%/0.4%，优于全国，而上海在新政加持下，年初

5、以来房价累计同比涨幅达0.6%。此外，根据贝壳的数据，1Q26北京、上海、深圳二手房议价率较4Q25的高点收窄0.3/1.7/0.7mathsfpct，印证市场情绪的边际好转。今年房地产市场呈现自发性复苏特征我们认为今年一季度房地产市场呈现的积极复苏不是一个简单的季节性现象，而是房价深度调整后，购房门槛进入刚需“甜蜜区”、低总价房屋“租金月供比”进入“平衡区”、高能级城市房价进入成交“密集区”等多元共振后产生的自发性结果。1、市场对于政策预期开始趋于稳定历年春节后房地产市场出现量价改善的“小阳春”其实并不罕见，其背后有季节性特征，且往年“小阳春”往往伴随着政策释放，如2025年小阳春伴随着20

6、24年9.24“止跌回稳”框架以及重点城市政策释放，2024年小阳春背后是2023年7.24“房地产市场供求关系发生重大变化”表述以及各地的限制性政策退出。但今年“小阳春”有所不同，除了北京、上海等一线城市有一定量级的政策出台，大部分城市已经经历较长的政策空窗期。而在这样的背景下，我们看到除了上海等城市之外，珠海、徐州、无锡、南通等二三线城市成交量也出现了明显改善。我们认为，政策预期淡化其实也是一种预期稳定的表现，购房人会更加基于自身需求来“该出手时就出手”，而不是等待下一个更优惠的政策窗口。因此，今年“小阳春”成交量是更多建立在自发的购买力之上，相较往年更加“健康”。2、房价快速调整后购房门