【大公国际资信评估】公募REITs市场分析之日本篇-260327（5页）.pdf

1、 1/5 公募公募R REITEITs s 市场分析之市场分析之日本篇日本篇 公用一部|文广垠 黄虹 2026 年 3 月 27 日 摘要：摘要：日本 REITs 市场于 2001 年发行首批公募 REITs，是亚洲起步最早的 REITs 市场。据 EPRA 统计，截至2024 年末，日本公募 REITs（以下简称“J-REITs”）总市值 908.1 亿美元，占亚洲发达市场的比重超过 50%。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面系统分析 J-REITs 市场现状。一、一、市场市场结构结构：在监管导向下，当前在监管导向下，当前 J J-REITREITs s 均为权益型产品

2、均为权益型产品，整体投资分布较为多元，穿透后底层资产整体投资分布较为多元，穿透后底层资产中办公楼中办公楼等传统业态资产等传统业态资产占比高占比高。据 ARES 统计，截至 2026 年 2 月 28 日，日本共有 58 只 J-REITs，总市值为 17.31 万亿日元，均为权益型产品。日本政府颁布的关于投资者信托及投资法人的法律明确规定 J-REITs 主要投资于特定资产（含不动产），且不得从事除特定资产投资和管理、物业管理等附带性业务之外的业务，如发放抵押贷款等，故J-REITs 市场中不存在纯粹的抵押型产品，权益型 J-REITs 占绝对主导地位。此外，日本于 2015 年 4 月 30

3、日设立基础设施基金市场，该市场的产品以类似于 J-REITs 的交易方式进行交易，与 J-REITs 不同的是，基础设施基金用于投资基础设施资产，而 J-REITs 主要投资于办公楼、住宅等房地产；截至 2026 年 3 月 24日，日本共有 6 只基础设施基金，总市值 1,192.11 亿日元。图图 1 1 截至截至 2022026 6 年年 2 2 月月 2 28 8 日日 J J-REITREITs s 市值市值（右轴）（右轴）及数量及数量（左轴）（左轴）变化变化情况情况 注：各年末时点，2026 年为 2026 年 2 月末时点。数据来源：ARES，大公国际整理 根据 J-REITs

4、拥有的不动产类型进行分类，可分为专注于单一用途资产投资的类型（单一用途资产专注型 J-REITs）和投资于多种用途资产的多元化类型（多用途资产组合型 J-REITs）；其底层资产较为多元，包括办公、零售、住宅、酒店、医疗、物流等。截至 2026 年 2 月末，多用途资产组合型 J-REITs 占比靠前；从底层资产总价值1来看，办公楼投资金额占比（36.46%）最高，而从物业数量来看，住宅数量占比 1 按取得价格计算。024681012141618200102030405060702001200220032004200520062007200820092010201120122013201420

5、1520162017201820192020202120222023202420252026（只）（万亿日元）总市值（万亿日元）数量（只）行业研究 2/5 （42.11%）最高。图图 2 2 截至截至 2022026 6 年年 2 2 月月末末 J J-REITsREITs 底层资产分布情况底层资产分布情况 数据来源：ARES，大公国际整理 二、二、市场表现：市场表现：J J-REITsREITs 兼具债属性和权益属性，呈现出兼具债属性和权益属性，呈现出稳定稳定高分红的特点高分红的特点，其波动性，其波动性明显低于股票明显低于股票。J-REITs 兼具债属性和权益属性。在过去 24 年里，J-R

6、EITs 长期收益中枢 3%5%，显著跑赢国债到期收益率和股票股息收益率，是稳定的高股息资产，具有稳定高分红的类债属性。尽管 2022 年后利率上行导致利差收窄，但其现金流稳健、股息可持续的特征，依然使其成为投资者追求长期稳定收益的核心配置选择。图图 3 3 J J-REITsREITs、股票及债券收益率趋势图、股票及债券收益率趋势图（单位：（单位：%）数据来源：JPX、ARES、Wind 等，大公国际整理 2016.32026.2，东证 REIT 指数的波动性明显低于东证指数及日经 225 指数等股票市场指数。酒店5.17%物流15.52%零售5.17%办公10.34%医疗1.72%住宅10