1、大中华区物业摘要大中华区物业摘要中国2025年第四季度新能聚势 光启未来研究部研究部目录市场动态甲级办公楼市场03优质零售地产市场04物流地产市场05专题文章上海办公楼市场展现行业需求新势能06数字新势力重塑广州楼宇生态07科技重塑南京办公新生态08香港写字楼：在复杂周期中探索前行09办公楼北京11上海12广州13深圳14成都15南京16武汉17杭州18香港19台北20零售地产北京22上海23广州24深圳252物流地产北京27上海28广州29成都30酒店北京32上海33广州34深圳35香港36甲级办公楼市场 仲量联行2026年版权所有需求温和复苏，科技互联网成需求修复核心引擎。金融服务业保持稳

2、健，新兴消费业态加速布局，为办公楼市场提供结构性需求支撑。市场持续呈现租户主导格局，租金下行趋势延续，租约条件更趋灵活。2025年，中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米，部分城市租赁活动明显回暖，尤其受益于科技行业扩张带来的支撑。然而，整体市场格局仍显著偏向租户，企业选址决策高度聚焦成本控制，供需矛盾持续存在，各城市甲级办公楼租金延续下行趋势，业主议价能力进一步减弱，租金水平在平稳调整中寻求新的平衡点。在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下，科技互联网行业成为本轮需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活

3、跃，不仅推动企业办公空间升级，也带动多个城市出现整层及以上规模的租赁成交。在深圳，科技类企业主导市场交易，租赁面积占比接近30%；在上海，科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易，需求占比升至17%，跃居第二大需求来源，其中人工智能相关企业的扩张尤为突出。在甲级办公楼各行业需求来源中，金融服务业保持稳健表现。以上海为例，全市甲级办公楼新增需求中接近四分之一为金融服务业企业，稳居首位。其中，私募基金特别是量化投资与证券类机构因业务规模持续增长，显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。与此同时，消费结构变迁催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店，反映新消费趋势对办公选址的

4、影响。在广州和深圳，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销及跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升，形成具有地域特色的需求亮点。面对持续高企的新增供应与空置压力，市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距进一步收窄，越来越多企业把握窗口期，从乙级楼宇或创意园区搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象的“性价比升级”。在此背景下，业主普遍采取更为灵活的租赁策略应对去化挑战，包括接受租约重组、提供定制化装修方案、延长免租期或承担部分搬迁成本，以稳定现有优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率仍处高位，一些新兴的结构性需求，尤其是来自科技、金融及新兴

5、消费领域的活跃租赁活动，有效缓解了部分核心商务区和重点子市场的去化压力，为市场提供阶段性支撑。2026年作为“十五五”规划的开局之年，高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为贯穿全年的政策主轴，这一政策导向将为办公楼市场的持续复苏奠定坚实基础。在政策红利的持续释放下，高技术、高附加值产业有望保持快速发展态势，持续释放稳定的办公需求，成为市场需求增长的核心驱动力；而金融与专业服务业作为办公楼市场的传统基石行业，仍将发挥稳定器作用，为市场提供持续且稳健的需求支撑。从区域分化来看，部分城市凭借自身的产业聚集优势与对外开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等热门赛道中率先实现需求的深度修复

6、，这些城市的办公楼市场有望成为中国办公楼市场长期复苏进程中的标杆，为整体市场的回暖提供有力支撑。研究部研究部中国办公楼|2025年第四季度32025年，中国零售地产市场在政策支持、消费结构演变与业态创新的共同推动下，呈现结构性修复态势。全年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较2024年加快0.2个百分点。这一复苏主要由三大因素驱动：一是“国补”政策持续发力，有效提振通讯器材、家用电器及音像器材等品类销售，相关领域实现全年两位数增长；二是体育与健康消费持续升温，全民健康意识提升叠加赛事经济催化，带动运动服饰、健身场馆及相关服务业态加速扩张；三是签证政策放宽显著促进入境旅游，进一步激活文旅、餐饮