1、 附件：江苏省城市更新产权归集案例汇编 江苏省自然资源厅 2025 年 12 月 目 录 1.南京市石榴新村项目（多元主体、拆除重建/新增供地）.1 2.南京市化建二村项目（多元主体、原址翻建）.6 3.扬州市“广陵有盐”项目（多元主体、原址翻建/保留建筑）.9 4.常州市大丼村、陈家塘村项目（多元主体、原址翻建/新增供地）.12 5.南京市钟岚里项目（单一主体、保留建筑）.15 6.苏州市林园路地块项目（单一主体、拆除重建）.17 7.苏州市西墩新村项目（单一主体、原址翻建）.20 8.无锡市星州花园酒店项目（单一主体、拆除重建/部分保留建筑）.23 9.徐州市“沛城壹号”项目（单一主体、保

2、留建筑改造/拆除重建）.26 -1-南京市石榴新村项目（多元主体、拆除重建/新增供地）一、案例概况石榴新村项目位于南京市秦淮区朝天宫街道丰富路，距新街口 900 米，占地面积 1.6 万平方米，共涉及居民 388 户，大多数是 C 级、D 级危房。项目范围内有 21 块边角地、插花地，未确定权利主体，2 户直管公房，2 家企业。388 户中5 户无土地证和房产证，267 户无房产证，27 户无土地证。按照群众意愿，该项目确定以“原地重建+多元安置”方式进行城市更新，实施前制定了以异地安置、原地参与更新、货币补偿为主的多种实施方案，选择异地安置 82 户，原地更新 259 户，其余采取货币补偿等

3、其它形式。二、问题与困难1权利主体确认难。在产权归集过程中，由于权利人产权意识不强、分散登记等多种原因，导致权利人在继承、公房承租、企业改制等多方面未完善登记手续，给城市更新中权利人的确认带来困难。2物权变化复杂。石榴新村项目采用政府主导、权利人自愿参与的更新政策。在产权归集过程中，一是部分权利-2-人通过货币补偿、异地置换等方式，退出城市更新项目。二是部分权利人通过继承、原地更新等方式参与到城市更新中。三是出于土地资源合理利用、建设项目规划有序的角度，对项目周边“边角地”“插花地”“夹心地”进行整合一并供地。在此过程中，物权演变复杂。三、应对措施根据原权利人参与更新的方式不同，南京市主要采取

4、以下方式进行产权归集：1更新前，明晰城市更新的权利人。（1）对于通过继承获得权利的，可通过公证继承、司法判决等途径明确继承人，暂不具备申请不动产登记条件的，继承人视同权利人参与城市更新；继承人不明确的，可将遗产管理人制度引入到城市更新工作中，由遗产管理人代理继承人参与城市更新。（2）对于承租公房的，提供公房买卖契约、公有住房审批表、公有住房测算表等符合不动产登记的权属来源材料，经审核与确认该承租人已履行完购买公房程序后，承租人可确认为权利主体参与更新；公房承租人与所有人无法达成协议的，由公房所有人作为更新主体。（3）涉及改制企业的，已纳入改制资产的，以改制后的企业作为更新主体；未纳入改制资产的

5、，由原企业的上级主管部门作为更新主体。2更新中，参与原地更新的权利主体和新增供地的第-3-三方更新主体共同组成权利主体，将更新单元的土地使用权归集至权利主体名下共同共有。（1）原权利主体选择货币补偿、异地置换导致退出城市更新的，其所享有的国有建设用地使用权及房屋所有权由原权利人申请注销登记或转移至第三方更新主体。（2）依据规划将周边“边角地”“插花地”“夹心地”等存量国有土地以划拨的方式供给第三方更新主体，第三方更新主体新增为城市更新的权利人。（3）原权利主体选择参与更新的，在其房屋拆除后，与其余更新权利人共同申请将国有建设用地使用权及房屋所有权变更为国有建设用地使用权。（图为更新前权利归集状

6、况）退出更新范围新增供地范围原地更新权利人退出更新权利人A 地块宗地范围新增供地原地更新范围图 例-4-（图为更新后产权分配状况）四、案例评析多元主体参与更新。此种模式的城市更新体现政府主导，并充分尊重原权利人意愿，将复杂分散的多元主体的产权，通过较为简单的方式进行了归集，同时避免多次转移带来的税费问题。加强土地供应政策优化出台。将存量国有土地按划拨方式供应，与现行划拨用地目录和政策要求相冲突，实施企业难以达到利益最大化的发展需求，导致企业参与更新的意愿不高，在土地供应方面，需进一步研究出台支持城市更新的针对性政策。新增商业 12 户新增 184 户，批准给第三方更新主体原权利人更新259 户