房地产行业2026年投资策略：星垂平野阔月涌大江流-251227（55页）.pdf

1、星垂平野阔，月涌大江流核心观点：量价总结：总需求存在支撑，房地产资产缺乏吸引力。25年全年预计新房+二手房住宅成交总面积规模在13.3亿平米左右，总需求中枢与24年1-3季度水平基本相当，居民房屋交易量12-13亿平米的位置存在较强的支撑。新房降幅较24年收窄，去化率在“好房子”政策的带动下有所提升，二手房交易规模增速较24年放缓，目前新房二手房交易规模基本相当。价格仍面临较大压力，25年呈现上半年企稳，下半年重新下跌的趋势，分线城市跌幅均在10%以上，租售比较高与供需关系相对健康的城市与板块，价格相对具备一定韧性。现阶段居民购房负担率已经降至48%，但过去四年20%首付比例购房年化净资产回报

2、率为-62%，买方市场环境下，稳定价格预期是企稳重要前提。防风险为底线，26年政策出台必要性逐步增强。26年整体宏观政策定调延续了25年的成功经验，年底对于地产的表态是比较明确的，“防风险”为底线，稳定房地产市场依然是目前的主要工作目标。26年行业面临严峻挑战，居民负资产规模的扩大，地产对经济的拖累，财政腾挪空间减小后土地财政退坡的压力，以及企业信用问题的再次发酵，都注定了26年的政策环境不会平静，政策牵引力度或逐步增强。新房成交、拿地、开工对市场环境变化较敏感，有望跌幅收窄甚至同比转正，投资、竣工、施工仍面临下行压力。对26年的市场主要指标预测我们以中期库存去化率为主要抓手。市场表现延续24

3、、25年水平为悲观预期，去化率好转回到22、23年水平（对于政策有效性存在较高期待）为中性预期，景气度回到22年之前为乐观预期。在中性预期环境下，新建商品房销售面积-9%、新开工-9%、竣工面积-21%、地产投资-.12%、施工面积-8%，乐观预期下，开工、土地成交有望转正。内房市场供求关系重塑，十强房企土地市占率突破30%。房地产行业已经逐步从“双卖方”市场转化为“双买方”市场，土地价格下降，政府规划权利放宽均让龙头房企的经营稳定性和盈利能力显著提升。十强房企25年拿地市占率达到32%，较当期销售市占率高13个百分点，预计中性情境下十强房企26年销售金额同比增长5%。26年板块投资，预期底部

4、看好开发板块的绝对收益机会，轻资产+商业核心资产价值将持续修复。25年A股地产板块跑输大盘超25个百分点，港股开发同样跑输大盘。香港本地企业与物业管理公司25年与大盘表现持平。我们认为与25年开发板块存在阿尔法分化不同，26年大盘贝塔将优先于个股阿尔法，且年内大概率将会迎来政策调整窗口机遇，主流开发企业具备绝对收益机会。龙头物业+商业企业，长期价值同样被低估，弱政策环境下更具备配置价值。风险提示。房价与成交量跌幅超预期；政策进入无经验区间，有效性下降；新房去化率改善的持续性，需要持续观察。一、房地产行业整体现状简述2025年是中国房地产行业下行的第四年，从21-25年，国家统计局口径行业绝大部

5、分规模指标降幅超过50%，国家统计局口径70大中城市新房及二手房价格累计降幅达到12.2%和20.8%（21/08-25/11），中介口径的市场化价格跌幅要更大。市场在25年经历了一波前高后低的走势，24年“924”中央关于地产表态积极，“止跌回稳”的整体要求，创有史以来对地产行业最积极的表态，但市场下行惯性趋势在年内并未得到缓解，市场量价表现逐季恶化。25年经济工作会议再提“着力稳定房地产市场”，“牢牢守住不发生系统性风险的底线”，“控增量、去库存、优供给”，行业整体定调略弱于24年末，但依然做了较为明确的指引，26年我们认为更多工作将会围绕在“防风险”展开，政策主动性减弱，但房地产市场平稳

6、发展依然是宏观经济转型过程中，重要的组成部分。我们认为，26年行业整体走势为前低后高，年内仍有机会推出新的行业政策举措、一季度较难扭转目前市场较为悲观的市场预期，因此对于量价指标趋势判断仍需相对保守，随着居民购买能力的修复与政策指引的释放，增速表现有望在下半年逐步好转，但供需两端主要指标较难在26年实现“止跌回稳”。同时26年需要紧密关注地产行业下行对经济增长、政府财政、企业信用以及居民资产安全等方面的影响，行业转机将出现在宏观指引调整的节点。二、房地产行业量价表现总结：购买力不是困扰行业的主要问题，缺乏对居民资产的吸引力（一）新房交易量：需求中枢仍高于供给中枢，仍有下行压力根据国家统计局，2