【东方证券】房地产行业周报：公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股-260727（22页）.pdf

核心结论速览： 公募地产持仓降至0.31%的极端低位，但“低配”本身也是机会：近10年新低的配置比例、0.53pct的低配幅度，意味着一旦基本面改善信号明确，资金回补空间巨大。关键在于判断拐点何时到来。 资金正在抛弃“博弈政策”的逻辑，转向“交易确定性”：2026Q2公募加仓的方向是滨江集团（+10.2亿）、龙湖集团（+4.5亿）、新城控股（+2.3亿）——高确定性、现金流安全、去化能力强的个股。纯地产逻辑资金的风险偏好明显下降。 上海是目前最确定的“信号市场”：唯一年初至今挂牌价正增长（+1.62%）、自底部反弹1.7%、议价率五连降至6.4%、新房年初至今成交+33%。东方证券判断上海房价今年大概率见底。 2026是磨底形态，2027才是涨价形态：今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈震荡向上。持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1。 下一个择时窗口在三季度末：7-8月预计量价双弱，金九银十数据预计明显改善，叠加930或有的政策预期，三季度末是年内下一个重要的配置窗口。垂直主题的现状与路径——地产股投资的“确定性”逻辑。2026年二季度，公募基金在地产板块的操作呈现一个清晰的信号：资金正在从“博弈政策弹性”转向“交易基本面确定性”。Q1的配置提升是近十年来首次非政策驱动、单纯由于交易基本面数据改善带来的。这说明市场对“数据改善”是敏感的。但Q2的快速回吐（持仓从0.45%降至0.31%）说明这种信心是脆弱的——当季节性走弱的数据出现时，资金迅速撤离。在这种环境下，地产股投资的逻辑已经发生变化。不再是“谁的政策弹性大就买谁”，而是“谁的现金流安全、资产质量好、城市结构优、去化能力强”成为核心考量。滨江集团（+10.2亿）、龙湖集团（+4.5亿）、新城控股（+2.3亿）成为主动加仓的主要方向，正是这一逻辑的体现。而贝壳-W、华润置地、招商蛇口虽然仍是持仓市值前三，但集中度已在下降（前五大占比从62.2%降至58.4%）。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。核心模式解析——地产投资的“三个确定性”。确定性一：上海市场的结构性修复。在所有一线城市中，上海是唯一一个同时满足以下条件的高频信号市场： 挂牌价：年初至今+1.62%，自底部反弹1.7%（北京-2.60%、广州-2.91%、深圳-1.34%）。 议价率：五连降至6.4%，买卖双方价格预期在收窄（北京7.2%、广州12.1%、深圳9.5%）。 挂牌量：近19周下行，自高点回落32.3%，供应端持续收缩。 新房成交：年初至今+33%，远高于北京（-1%）、广州（+8%）、深圳（-16%）。东方证券判断，上海房价今年大概率已经见底，2026是磨底形态，2027才是涨价形态。上海将成为引领高能级城市修复的“信号市场”。确定性二：高确定性个股的资金偏好。2026Q2公募主动加仓的标的有两个共同特征：转型标的：西藏城投（+4.6亿）、万通发展（+4.8亿）——这类标的关联科技行情，具备独立于地产基本面的逻辑，在科技成长逼空行情中受到资金青睐。高确定性纯地产标的：滨江集团（+10.2亿）、龙湖集团（+4.5亿）、新城控股（+2.3亿）——现金流安全、资产质量优、城市结构好、去化能力强。滨江集团公募持股占流通股比例已达8.7%，位列地产板块第一。确定性三：择时窗口的规律性。东方证券给出了明确的择时框架： 7-8月：预计量价双弱，中报季市场追逐业绩能见度更高的行业。 金九银十：数据预计明显改善。 930：或有的政策预期。下一个择时窗口在三季度末。年内持续性较强的β行情起点或在Q4或明年Q1。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。服务商生态的“断层”与机会——从资金偏好视角。机会一：高确定性地方龙头。滨江集团是2026Q2主动加仓金额最大的地产股（+10.2亿元），公募持股占流通股比例达8.7%，排名第一。作为深耕杭州的区域龙头，滨江集团凭借优质的城市布局、稳健的现金流和良好的去化能力，成为资金追逐高确定性标的的首选。机会二：转型标的的独立逻辑。西藏城投（+4.6亿）、万通发展（+4.8亿）在Q2获得了显著加仓。这些标的关联科技行情，具备独立于地产基本面的逻辑，在板块整体低迷时提供了差异化的投资机会。机会三：超跌高确定性民企的修复空间。龙湖集团（+4.5亿）、新城控股（+2.3亿）在Q2获得主动加仓。经历信用风险冲击后，具备优质资产和稳健现金流的民企龙头正在被资金重新关注。当前市场对民企的定价仍偏悲观，存在预期差修复空间。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。标杆案例深度解析。案例一：滨江集团——高确定性龙头的资金共识。背景：滨江集团是深耕杭州的区域龙头房企，以稳健经营和高品质产品著称。数据：2026Q2主动加仓金额10.2亿元，位列地产板块第一。公募基金持股占流通股比例达8.7%，排名第一。持股市值18.2亿元，排名第五。启示：在行业整体低配、资金风险偏好下降的背景下，滨江集团成为资金共识最强的纯地产标的。其核心吸引力在于：①优质城市布局（杭州为核心的长三角）；②稳健的现金流管理；③良好的去化能力和品牌溢价。案例二：上海二手房市场——结构性修复的“信号市场”。背景：上海是2026年以来一线城市中二手房市场表现最强的城市。数据：挂牌价年初至今+1.62%，自底部反弹1.7%，是唯一正增长的一线城市。议价率五连降至6.4%，挂牌量自高点回落32.3%，年初至今累计下降12.47%。启示：上海市场的量价信号正在从“量升价跌”走向“量稳价稳”。供应端（挂牌量）持续收缩、需求端（成交）保持活跃、价格预期（议价率）不断收窄，三者叠加指向价格底部的形成。东方证券据此判断上海房价今年大概率见底。案例三：招商蛇口——头部央企的持仓压舱石。背景：招商蛇口是头部央企代表，持仓市值20.6亿元位列第三。数据：61个公募基金持有，主动加仓虽不明显但持仓稳定。拿地力度高、京沪土储占比高，符合“确定性较强的头部标的”特征。启示：在行业不确定性高企的背景下，头部央企凭借信用优势、融资优势和土储优势，成为公募基金配置地产板块的“压舱石”。这类标的在行业下行期具备抗跌属性，在行业修复期也能率先受益。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。行动指南——如何把握地产板块投资机会。核心框架。地产投资 = 配置极低（空间）× 信号市场（上海）× 资金偏好（确定性）× 择时窗口（Q3末）。分步跟踪建议。第一步：跟踪持仓变化（季度）。 关注Q3公募地产持仓是否从0.31%的极端低位回升。 关注主动加仓方向是否延续“转型+高确定性”的双主线。 持仓回升是增量资金入场的直接信号。第二步：跟踪上海高频数据（每周）。 挂牌价是否持续企稳（当前年初至今+1.62%）。 议价率是否继续收窄（当前6.4%，五连降）。 挂牌量是否继续下行（近19周趋势）。 上海是判断楼市拐点的“信号市场”。第三步：跟踪择时信号（月度/事件）。 7-8月量价数据是否双弱（验证淡季判断）。 金九银十数据是否明显改善（验证旺季判断）。 930政策预期是否落地（政策催化）。第四步：跟踪政策变量。 广州现房销售试点推进节奏。 特殊再融资债接续问题。 一线城市限购政策是否有边际变化。推荐关注方向。| 方向 | 代表标的 | 核心逻辑 |||||| 拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企 | 招商蛇口、保利发展 | 确定性最强，持仓压舱石 || 下沉市场央企开发商 | 中国海外发展、华润置地 | K型分化下的估值优势和预期差 || 深耕京沪的地方国企 | 上海本地国企 | 交易性机会 || 高确定性地方龙头 | 滨江集团 | 资金共识最强 |避坑指南。避坑一：不要将低配简单等同于“见底信号”。极端低配说明市场分歧仍大，需要基本面改善信号确认才能吸引增量资金。避坑二：不要将上海的结构性修复线性外推至全国。楼市K型分化是当前的核心特征，高能级城市与低能级城市的修复节奏差异巨大。避坑三：不要忽视房企信用风险扩散的可能。若政策宽松和基本面改善不及预期，信用风险可能进一步扩散。避坑四：不要忽视政策不及预期的风险。近期市场宽松预期较强，存在力度和节奏不及预期的风险。避坑五：不要忽视中报季的业绩风险。7-8月量价预计双弱，叠加中报季市场可能追逐业绩能见度更高的行业，地产板块可能面临阶段性压力。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：公募地产持仓降至0.31%的历史低位，应该悲观还是乐观？A：极端低配是双面信号。悲观的一面是市场对地产板块极度缺乏信心；乐观的一面是一旦基本面改善信号明确，资金回补空间巨大。关键在于跟踪上海等信号市场的数据变化，判断拐点。Q2：为什么资金在Q2加仓滨江集团而不是其他地产股？A：滨江集团代表的是“高确定性”——优质城市布局（杭州为核心）、稳健现金流、良好去化能力。在行业不确定性高企的背景下，资金更愿意为确定性买单。滨江集团公募持股占流通股已达8.7%，为地产板块最高。Q3：上海为什么是判断楼市拐点的“信号市场”？A：上海是一线城市中唯一年初至今挂牌价正增长（+1.62%）、自底部反弹1.7%的城市。议价率五连降至6.4%，挂牌量自高点回落32.3%，新房成交年初至今+33%。量、价、预期三个维度同时指向底部形成。Q4：当前地产股的配置策略是什么？A：建议关注三个方向：①拿地力度高、京沪土储占比高的龙头央企（招商蛇口、保利发展）；②具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商（中国海外发展、华润置地）；③深耕京沪的地方国企的交易性机会。Q5：β行情的起点什么时候来？A：东方证券判断持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1。年内下一个择时窗口在三季度末——7-8月预计量价双弱，金九银十数据预计明显改善，叠加930或有的政策预期。数据来源说明。本报告数据来源于东方证券研究所《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》（分析师：吴胤翔，执业证书编号：S0860526010001；联系人：董斌鑫，执业证书编号：S0860126040015）、基金公告、Wind、Choice、冰山数据、国家统计局、财联社等公开数据渠道。