【国盛证券有限责任公司】房地产开发2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位-260726（16页）.pdf

核心结论速览： 新房成交二线城市领涨，三线城市持续承压：本周二线城市新房成交环比+28.1%、同比+61.5%，表现最为强劲；三线城市环比-2.0%、同比-28.4%，延续低迷。7月累计三线城市同比-32.3%，今年累计三线同比-37.1%。 二手房三线城市累计增速领跑：今年累计29周三线城市二手房成交同比+17.3%，显著高于一线（+6.0%）和二线（+1.9%），反映低能级城市存量房市场活跃度提升。 房企信用债净融资由负转正：本周净融资3.81亿元，环比增加50.29亿元。新城控股5年期中票利率2.80%，较此前下降120bp，融资成本改善明显。 地方政策围绕“去库存、城市更新、人才安居”展开：海南“控增量、去库存、优供给”；广州探索城市更新一体推进；合肥放宽“商转公”；北京推出3300套人才保障房。 行业基本面仍处左侧，结构分化加剧：新房无量去化一般，二手房有量价格一般，拿地谨慎，库存高位。一二线与三四线城市的销售差距持续扩大。 优质国企央企alpha逻辑持续：拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益。H2：新房市场的“K型分化”——一二线回暖与三四线寒冬。周度数据：二线领涨，三线承压。本周30城新房成交149.8万方，环比+13.8%，同比+20.0%。但城市能级间的分化极为显著：二线城市表现最为突出——83.4万方，环比+28.1%，同比+61.5%。核心城市中，武汉环比+69.5%、同比+145.5%；苏州环比+50.2%、同比+126.3%；杭州环比+42.1%、同比+59.1%。一线城市温和增长——43.8万方，环比+0.9%，同比+5.3%。其中深圳同比+49.6%表现亮眼，但环比-17.1%显示动能有所减弱。三线城市继续承压——22.7万方，环比-2.0%，同比-28.4%。温州本月累计同比-93.7%，嘉兴-63.3%，云浮-43.6%，三四线城市的销售压力依然突出。累计数据：一二线与三四线差距持续拉大。今年累计29周，一线城市新房成交同比-3.7%，二线-10.8%，三线-37.1%。三线城市的跌幅是一线城市的10倍，是二线城市的3.4倍。7月累计，一线同比+21.5%、二线+10.8%、三线-32.3%，差距进一步扩大。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。H2：二手房市场的“韧性”逻辑——存量时代的结构性机会。总量高位运行，三线增速领跑。本周15城二手房成交200.0万方，环比+1.3%，同比+9.4%，连续多周保持高位。今年累计29周成交6018.8万方，同比+5.8%。分能级来看，三线城市累计同比+17.3%，远超一线（+6.0%）和二线（+1.9%）。这一现象的核心逻辑在于：新房供应收缩的三四线城市，购房需求正在加速向二手房市场转移。核心城市表现。一线城市中，上海本周43.5万方（环比+4.1%/同比+16.6%），北京28.6万方（环比+2.7%/同比+9.6%），深圳10.5万方（环比-6.8%/同比-0.4%）。二线城市中，苏州表现突出——本周15.2万方，环比+3.9%，同比+35.0%；成都45.5万方，环比+3.2%，同比持平。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。H2：房企融资的“边际改善”——净融资转正与利率下行。量：净融资由负转正。本周共发行房企信用债17只，发行规模134.78亿元，总偿还量130.97亿元，净融资额3.81亿元，环比增加50.29亿元。这是近期首次实现净融资转正，反映房企在债券市场的融资渠道有所修复。从债券类型看，私募债占36%，公司债占29%，中期票据占24%。从期限看，1-3年期占60.8%为主流。价：融资成本明显下行。本周发行利率整体有所下降。新城控股“26新城控股MTN001”5年期中期票据利率2.80%，较公司此前同类型债券下降120bp；陆家嘴“26陆债02”5年期公司债利率1.76%，下降79bp；牡丹江“26牡丹01”3年期公司债利率1.79%，下降51bp。融资成本的下降，为优质房企提供了更为宽松的财务空间，也为行业信用修复提供了积极信号。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。H2：政策信号——从“去库存”到“好房子”。海南：“控增量、去库存、优供给”。7月22日，海南省住建厅召开房地产企业座谈会，提出围绕“控增量、去库存、优供给”推动房地产市场企稳回升，优化土地供应、增加好房子供给，稳定市场预期，并推动房企向重运营、重服务方向转型。广州：城市更新一体推进。广州市发布住房发展“十五五”规划（征求意见稿），提出探索建立城市更新一体推进机制，完善政策法规体系；支持符合条件的老旧住房实施自主更新、原拆原建；深入推进直管房危旧房设施升级及适老化改造。合肥：放宽“商转公”。合肥市住房公积金管理中心发布通告，自2026年8月1日起，符合“商转公”条件的异地缴存职工，在2024年12月31日（含）之前已发放的商业贷款，可申请办理“商转公”业务。北京：好房子向好街区拓展。北京全市半年工作会议提出，高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展。北京保障房中心启动2026年度新毕业大学生及青年人才专项配租，推出3300套保障房，覆盖14个行政区。（数据来源：各省市住建部门、国盛证券研究所）。H2：投资策略——在分化中寻找alpha。行业判断：beta未稳，alpha先行。国盛证券认为，地产行业基本面仍处左侧。新房销售并未在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑。但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。四大配置方向。（1）商业运营派：按美日经验，多元化经营企业穿越周期能力更强。中国房企中商业运营派龙头为华润置地、华润万象生活。建议关注华润置地。（2）轻资产运营：房价下跌过程中，偏轻资产运营穿越周期能力较优。中介派关注贝壳-W；物业类推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）优质开发国企央企：需满足融资顺畅成本低、布局侧重点城市主城区、历史包袱相对轻三个条件。推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：一二线与三四线城市的销售差距有多大？今年累计29周，一线新房成交同比-3.7%，二线-10.8%，三线-37.1%。三线跌幅是一线的10倍。7月累计一线同比+21.5%、二线+10.8%、三线-32.3%，差距进一步拉大。Q2：二手房市场的结构性机会在哪里？今年累计三线城市二手房成交同比+17.3%，远高于一线（+6.0%）和二线（+1.9%）。逻辑在于新房供应收缩的三四线城市，需求正加速向二手房市场转移。Q3：房企融资环境改善了吗？本周净融资3.81亿元，环比增加50.29亿元，由负转正。新城控股5年期中票利率较此前下降120bp，融资成本明显下行，优质房企融资渠道有所修复。Q4：近期地方政策有哪些新动向？四个方向：①海南“控增量、去库存、优供给”；②广州城市更新一体推进；③合肥放宽“商转公”；④北京“好房子”向“好街区”拓展+3300套人才保障房。Q5：地产板块当前应该怎么配置？四个方向：①商业运营派（华润置地）；②轻资产（贝壳-W、华润万象生活等）；③优质开发国企央企（建发国际、招商蛇口、保利发展等）；④类城投/转型股。行业beta未稳，优选alpha。数据来源说明。本报告数据来源于国盛证券《房地产开发：2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位》（分析师金晶，执业证书编号S0680522030001；分析师肖依依，执业证书编号S0680523080005，报告发布日期2026年7月26日），以及Wind、各省市住建部门等公开数据。所有数据均基于报告原文及公开信息提取。