中国海外宏洋集团-0081.HK-港股公司研究报告：结构性改善的拐点-260705（15页）.pdf

核心数据速览： 2022年后新项目毛利率19%：当前报表毛利率仅8.7%，提升空间超10个百分点。 高毛利项目销售占比60%：2022年后拿地项目在2025年合约销售中占比已达60%。 2025年拿地强度36.4%：2021-2024年持续下滑后显著回升。 合肥新增货值占28%：高能级城市倾斜趋势明确。 5城市占率超20%：兰州、银川、赣州、泰州、吉林。 累计减值54.9亿元：2021-2025年，高峰期已过。 存货账面价值较2022年末降46%：去库存成效显著。 PB仅0.23倍、NAV折让75%：估值处于历史低位。 预计2026-2028年归母净利CAGR 11%：3.45/3.81/4.18亿元。H2：报告核心数据解读。H3：毛利率修复路径——从8.7%到13.0%。2025年公司综合毛利率仅8.7%，处于历史低位。2022年及之后获取的项目预计可实现毛利率19%，显著高于当前水平。从销售结构看，2022年及之后拿地项目在2025年合约销售额中占比已达60%。随着高毛利项目逐步进入结转周期，预计2026/2027/2028年毛利率分别为11.0%/12.0%/13.0%，逐年提升。（数据来源：兴业证券《中国海外宏洋集团首次覆盖报告》）。H3：拿地与销售——拐点确认，市占率提升。2025年拿地强度回升至36.4%，土地款和新增货值均较2024年大幅提升。新增货值向高能级城市倾斜，合肥占比达28%。公司已在兰州、银川、赣州、泰州、吉林5个城市取得超20%市占率。截至2025年末，2022年及之后拿地项目平均去化率达75%。（数据来源：兴业证券《中国海外宏洋集团首次覆盖报告》）。H3：估值与盈利预测——修复空间可观。截至2026年7月2日，公司PB(MRQ)仅0.23倍，较NAV折让75%。预计2026/2027/2028年归母净利润分别为3.45/3.81/4.18亿元，同比+13.3%/+10.3%/+9.7%。随着利润恢复增长，估值折价有望进一步收窄。（数据来源：兴业证券《中国海外宏洋集团首次覆盖报告》）。H2：报告独有数据价值——改善逻辑验证级颗粒度。毛利率修复路径数据：2025A 8.7%→2026E 11.0%→2027E 12.0%→2028E 13.0%。2022年后新项目数据：累计总货值929亿元、预计毛利率19%、平均去化率75%。拿地强度历史数据：2020-2025年总土地款、拿地强度完整时间序列。新增货值结构数据：2025年合肥占28%及各城市分布。各城市市占率数据：兰州、银川、赣州、泰州、吉林5城超20%。物业存货减值与账面价值数据：2021-2025年累计54.9亿元、存货较2022年末降46%。净负债率与平均融资成本数据：历史变化及与同业对比。NAV估值明细表：调整后净资产272亿元、折让75%。内房股PB对比数据：2025/1/1-2026/7/2完整PB分析。盈利预测表：2025-2028年营收、归母净利润、毛利率、ROE、EPS完整预测。（数据来源：兴业证券经济与金融研究院、公司公告、Wind）。H2：谁需要这份报告？ 房地产行业研究员与分析师：获取毛利率修复、拿地拐点的详细数据。 价值型与港股投资者：把握低估值内房股的结构性机会。 地产产业链投资者：了解行业洗牌期中的α机会。 产业基金与私募股权投资者：评估房企资产质量与估值修复空间。FAQ区块。Q1：公司毛利率修复的时间节奏如何？预计2026/2027/2028年毛利率分别为11.0%/12.0%/13.0%，逐年提升。高毛利项目在2025年合约销售中占比已达60%，随着结转推进，修复趋势明确。Q2：公司市占率提升的持续性如何？公司已在5个城市市占率超20%，产品力获市场认可。在本轮地产周期中竞争对手快速退出，公司有望进一步巩固龙头地位。Q3：公司的财务安全性如何？净负债率长期维持行业低位，平均融资成本有下降空间。境外高利率借款逐步置换将进一步压降融资成本。Q4：当前估值水平是否具有吸引力？PB仅0.23倍、NAV折让75%，处于历史低位。随着利润恢复增长，估值折价有望显著收窄。完整PDF报告包含内容。 公司股权结构及港股通持股分析。 历年营收、归母净利润、毛利率、归母净利率、ROE完整数据。 拿地数据：总土地款、拿地强度、平均拿地成本、新增货值。 2022年及之后新增项目货值及预计毛利率。 各城市合约销售金额结构及市占率。 物业存货减值损失及账面价值结构变化。 净负债率及平均融资成本历史数据与同业对比。 NAV估值明细表。 内房股PB分析及估值对比表。 盈利预测与估值。 风险提示。延伸阅读。如需了解行业趋势与战略洞察，可返回查看本报告深度分析页面。数据来源说明。本报告数据来源于公司公告、Wind、兴业证券经济与金融研究院整理。报告发布日期：2026年7月5日。