宏观深度研究：2026年房地产展望-251222（27页）.pdf

1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 12 月月 22 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title2026 年房地产展望年房地产展望宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告宏观点评：中央经济工作会议的六大关键词*夏磊2025-12-122026 年宏观经济展望：变局中的突围*夏磊2025-11-20宏观深度研究：从成交结构看购房者行为变化*夏磊2025-10-29学习四中全会精神的五点心得*夏磊2025-10-24美联储议息会议点评：一次风险缓释的美联储降息*夏磊2025-09-182026 年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场

2、止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。本报告试图回答以下几个核心问题：2026 年房地产市场怎么走？房地产市场库存怎么看？购房者预期的影响因素有哪些？以及 2026年重点政策是什么？2026 年房地产市场怎么走？年房地产市场怎么走？我们我们预计预计 2026 年商品房销售面积年商品房销售面积 7.8 亿平方米亿平方米。其中，一线城市预计，销售面积为 3992 万平方米，占比全国 5.1%；二线城市预计销售面积达 22682 万平方米，占比全国 29.1%；三四线城市预计销售面积达 51226 万平方米，占比全国 65.8%。一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少一线

3、城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自 2021 年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在 2025年延续，2025 年 1-10 月，一线城市月均土地成交建筑规划面积 104万平方米，较前 4 年月均成交减少 65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约 1268 万平方米，同比下降 28%。一线城市的刚需长期存在。一线城市的刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。政策调整形成有力支撑。政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，“好房子

4、”建设持续推进，城中村改造盘活核心区土地。改善购房者的改善购房者的置换需求置换需求。核心区优质项目供应增加，释放改善需求。成交量方面成交量方面，我们我们预计预计 2026 年一线年一线新房市场成交量同比下降新房市场成交量同比下降，销售面积为销售面积为 3992万平方米，占比全国万平方米，占比全国 5.1%，成交占比进一步提升。，成交占比进一步提升。价格方面价格方面，预计预计 2026 年年一线城市一线城市新房价格表现将持续优于二手房新房价格表现将持续优于二手房。国家统计局数据显示，2025 年 1-11 月，新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降 5.8%，新房价格表现平稳，降

5、幅小于二手房。以上海为例，上海新房价格同比增长 5.1%，2025 年新房表现一枝独秀。一是需求基础坚实一是需求基础坚实。2024 年上海落户人口超 8万人，创历史记录。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力显著提升。二是产品力显著提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善四

6、是政策环境改善。2025 年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求。我们我们预计预计 2026 年二线城市新房销售面积同比下降，年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产城市间房地产表现差异较大表现差异较大。二线城市二线城市需求主要来自需求主要来自三三方面方面，一是一是持续的人口净流入持续的人口净流入。人口是最坚实的需求基础，如合肥 2024 年常住人口增量达 15 万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市。杭州、成都分别增加 10 万、7万，增长位于二线城市前列，上述城市新房量价表现良好；二是二是宽宽松松的的政策政策环境。环境。政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的