【中银证券】房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相-251205（20页）.pdf

1、强于大市房地产底线逻辑研究系列报告一银行直供房热度背后的真相核心观点银行直供房是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接以房东身份对外挂牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。出租类型的银行直供房相对较少，25年1-10月阿里资产平台的挂牌房源中出租类型房源占比仅1。银行直供房最早于2015年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行直供房的主要来源有三：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债

2、权人被迫承接的未出售房产。阿里资产交易平台25年1-10月挂牌房源中二手房的占比83%，新房占比17%。像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在15-17年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。1什么是银行直供房？银行直供房最早于2015年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行直

3、供房的来源主要有三个：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出售房产。根据我们对阿里资产交易平台2025年1-10月挂牌的银行直供房的梳理，房源类型为二手房的占比83%，房源类型为新房的占比17%。像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在2015-2017年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程

4、度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。(divcenter)图表1.银行直供房来源(/divcenter)银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名下，形成“抵债资产”。以兰州农商行为例，资产交易平台信息显示，该行在抚顺新区育才壹品小区共有200多套住宅，以上房产均为抵债房，抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰地产开发，智峰地产欠兰州农商行共计2.94亿元，2022年12月法院正式裁定执行金额4.6亿元（本金加上违约金及利息），兰州农商行获得育才壹品小区的未售住宅和商铺

5、，凭借法院强制执行文书到不动产登记中心过户后，再对外出售。银行直供房与法拍房的区别在于：1）产权归属：与传统的法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。法拍房在拍卖前产权仍属原房主，需通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权清晰。2）成交价格：银行直供房成交均价低于法拍房。根据中指院，2025年1-10月全国法拍房（住宅）成交均价为8319元/平，成交折价率（1-成交价/市场评估价）为22.5%。不过，由于法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。我们通过查询阿里资产平台的银行直供房源发现，2025年1-10月银行直供房（住宅）的成交均价为375

6、4元/平，平均较挂牌价高出7%，而挂牌价格多在低于市场价10%bf-30%的区间居多，以此我们推断成交价多在低于市场价5%-25%的区间。特殊房源可能会高于周边市场价。同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因为城市能级分布的不同，2025年1-10月成交法拍房（住宅）中一、二线城市占比47%，同期成交的银行直供房（住宅）中一、二线城市仅6%；另一方面，因为银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体低于法拍房。3）购买途径：银行直供房的主要途径为直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易流程更类似于二手房交易，通常可实地看房；而法拍房的购买途径主要为司法拍卖平台、