【东吴证券】掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察-251118（37页）.pdf

1、证券研究报告固定收益固收深度报告 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/37 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 20251118 掘金城投公募掘金城投公募 REITs：基于关键价值研判指：基于关键价值研判指标的回溯观察标的回溯观察 2025 年年 11 月月 18 日日 证券分析师证券分析师 李勇李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 证券分析师证券分析师 徐津晶徐津晶 执业证书：S0600523110001 相关研究相关研究 一文读懂城投平台发行公募 REITs产品的过去、现在与未来（展望篇）2025-10-15 一文

2、读懂城投平台发行公募 REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）2025-10-13 Table_Tag Table_Summary 观点观点 城投公募城投公募 REITs 价值研判指标价值研判指标：1）运营指标：a）当期营业收入：营业收入往往与底层资产类型及项目成熟度密切相关，其稳定性与增长性决定了未来可分配现金流的可持续性，也为当前的估值水平是否合理提供基本支撑；b）当期可供分配金额：指 REITs 项目的净利润在扣除各项运营费用、利息支出及税费等调整项后可用于分红的净现金流，衡量公募 REITs 产品的分红能力和现金流安全性，可与营业收入指标结合观察以评估产品的分红稳定性、长期可持续性以

3、及估值的合理性。2）估值指标：a）预期 REITs 分红率：表示投资者基于当前价格所能获得的年度现金分红收益，亦可视为每股分红的比例，故分红率越高，代表项目的现金回报能力越强；b）中债估值收益率：估值收益率越高，表明该REITs 的市场价格可能被低估，故投资价值越高，反之则可能意味着其价格偏高，或者市场认为其资产质量非常优质、风险极低；c）P/FFO 倍数：系国际通行的 REITs 估值指标，衡量每单位可分配资金（FFO）对应的市场价格水平，类似于传统股票的市盈率（P/E），P/FFO 倍数越高，表明市场愿意为底层资产的未来现金流支付更高溢价，但同样意味着价值可能高估，反之则表明市场对底层资产

4、的未来增长或分红持续性存在谨慎预期，但亦可能意味着价值的低估。3）流动性指标：REITs 产品的日换手率可反映其在二级市场的交易活跃程度，即当日成交量占流通份额的比例，日换手率较高往往意味着流动性较好，提示市场关注度高、资金进出频繁，可作为市场情绪和流动性风险的观测窗口。4）成交价指标：REITs 产品的日涨跌幅衡量其当日市场价格相较前一交易日的变化比例，若 REITs 产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红的认可，反之则可能源于估值修正或流动性收缩。城投公募城投公募 REITs 分指标解构配置价值分指标解构配置价值：1）交通基础设施类中，浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT

5、 综合表现良好，建议加以关注：浙商沪杭甬 REIT 在运营维度指标上表现尚可，在估值维度的预期分红率指标上表现尚可、在 P/FFO 指标上表现占优，在价格波动维度指标上表现占优；中金安徽交控 REIT 在运营维度指标上表现占优，在估值维度的预期分红率指标上表现尚可、在估值收益率指标上表现占优，在流动性维度和价格波动维度指标上表现占优。2）园区基础设施类中，中金湖北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好，建议加以关注：中金湖北科投光谷 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率指标和估值收益率指标上表现占优，在流动性维度和价格波动维度的指标上表现尚可；易方达广开产园 R

6、EIT 在运营维度的指标上表现占优，在估值维度的预期 REITs 分红率指标上表现尚可、在估值收益率和 P/FFO 指标上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。3）保障性租赁住房类中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良好，建议加以关注：国泰君安城投宽庭保租房 REIT 在运营维度的指标上表现占优，在估值维度的三个指标上表现均占优，在价格波动维度的指标上表现尚可；中金厦门安居 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率和估值收益率指标上表现尚可，在流动性维度的指标上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。4）能源基础设施类：华夏华电清洁能源 REIT