戴德梁行：2025房地产资产管理的价值逻辑与策略报告（48页）.pdf

1、房地产资产管理的价值逻辑与策略目录CONTENTS价值逻辑重构：从开发思维到资管思维科技赋能房地产资产管理贯穿全生命周期资产管理的价值逻辑穿越周期的资产管理策略资产的价值管理及策略14253P04P14P24P66P76房地产资产管理的价值逻辑与策略房地产市场供需关系发生深刻变化目标导向的转变资管模式下影响价值创造的核心指标资产的价值跟踪资产退出路径及影响价值实现的因素存量资产价值管理策略 资产梳理，分类管理 动态调优，运营增值 不动产资产证券化策略城市更新为存量资产价值重塑创造更多可行性租赁住房市场发展丰富存量资产盘活路径技术创新及应用助力资产管理效率提升数字化资产管理平台周期性策略调整多元

2、化组合对冲风险穿越经济与行业周期的资管策略 房地产资产管理的价值逻辑与策略 54 戴德梁行研究院 价值逻辑重构：从开发思维到资管思维01房地产市场供需关系发生深刻变化伴随中国经济的高速发展及城镇化进程的加速推进，中国的房地产行业经历了二十多年的突飞猛进从福利分房到商品房市场的发展，从最初解决住房问题到满足改善型需求，从土地开发驱动到借助金融杠杆实现快速扩张，从完善商业、办公等城市发展配套到集中供应下商业市场竞争加剧房地产高速发展的同时也带动了中国城市的大规模增量扩张，这个阶段“规模扩张”也成为房地产行业最鲜明的标签。而近年来，伴随房地产市场陷入调整期，市场环境已然发生深刻变化2023 年中央经

3、济工作会议明确指出“房地产市场供求关系发生重大变化”，时隔十年召开的 2025 年中央城市工作会议进一步强调“城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市的发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这些政策信号与市场现实相互印证：全国房地产开发投资额自2022 年连续三年下行，新建商品房销售面积也同步下降至今；供应压力下，不少城市写字楼市场不得不面对租金下调、空置率走高的局面；购物中心等商业设施密度不断增大，为商业经营带来严峻的竞争挑战曾经依赖土地增值、高周转开发、规模竞赛的传统房地产模式，已难以适应新的发展阶段，多年建设累积的庞大存量和在途供应对房地产尤其商业类资产的专业运营、保值

4、增值能力提出了更高的要求。房地产资产管理的价值逻辑与策略6 戴德梁行研究院 供给过剩的挑战在中国房地产行业的发展历程中，房地产开发投资额连续几十年保持增长，个别年份甚至出现 20%以上的年增率，令市场供应规模得以持续扩张。但城镇化驱动下的住房需求的合理增长显然无法承载供应规模的持续扩张，2022 年中国房地产市场陷入调整，房地产开发投资额开始持续下行，也意味着在城镇化由高速增长期转向稳定发展期的同时，房地产供应端持续扩张的局面也在发生调整，供应过剩的挑战下市场正以缩小未来供应规模的方式调节供求关系谋求持续发展。全国房地产开发投资额及增速走势全国新建商品房销售面积及增速走势资料来源：国家统计局、

5、戴德梁行研究部资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部备注：二线城市包含长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、厦门及西安共计 13 个城市。资料来源：戴德梁行研究部4,220 万平方米7,845 万平方米中国内地主要城市甲级写字楼存量变化 房地产资产管理的价值逻辑与策略 7房地产市场供需关系发生深刻变化作为城市开发建设的重要构成，房地产的蓬勃发展带动了城市功能和城市配套的不断完善。作为经济活动的重要载体，写字楼市场在蓬勃发展中也逐渐迎来了供应高峰。2016 年至 2024 年间，包含一线及强二线在内的 17 个城市样本中的甲级写字楼总存量由 4,220 万平方米增长至

6、7,845万平方米，存量规模扩大了 85.9%。-20%-10%0%10%20%30%40%030,00060,00090,000120,000150,000180,000房地产开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅-30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000全国新建商品房销售面积（万平方米）同比涨幅20162024北京上海广州深圳二线城市增长 85.9%在高能级城市的核心区域，以写字楼、零售、住宅综合开发为代表的城市综合体及商业设施建设更为多见。聚焦一线城市，北上广深在过去 20 年间的甲级写字楼总存量增长幅度高达 581.5%,由