房地产行业深度研究：行业洗牌、拐点确立优质房企布局好时机-220905（23页）.pdf

1、-1-敬请参阅最后一页特别声明 市场数据市场数据(人民币）人民币）市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1919 沪深 300 指数 4024 上证指数 3186 深证成指 11702 中小板综指 12289 相关报告相关报告 1.百强 8 月销售跌幅收窄，郑州保交楼获进展-地产周报，2022.9.4 2.K 型分化，房企业绩寻求筑底-地产行业2022 半年报总结，2022.9.1 3.地产影响显现，物管业绩分化加剧-物业行业 2022 年中报综述，2022.9.1 4.房企利润普遍承压，上海三批次供地量增加-地产行业周报，2022.8.28 5.一城一策获强调，需求宽松力度或加大-

2、地产行业点评，2022.8.24 杜昊旻杜昊旻 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130521090001 王祎馨王祎馨 联系人联系人 行业洗牌、拐点确立，优质房企行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机布局好时机 行业观点行业观点 优质房企已有企稳复苏趋势，优质房企已有企稳复苏趋势，供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立。2021 年下半年以来，房地产市场快速下行，2022 年 1-7 月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。而受益于 2H21、1H22 的积极错峰拿地，2H22 有加大推货的能力，改善型房

3、企和稳健的央国企在 8 月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长 57%，同比增长71%，领跑行业。同时，未来在一城一策的基调下，各地的调控政策将持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此我们认为改善型房企和稳健的央因此我们认为改善型房企和稳健的央国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机。我们测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在我们测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在 10 亿方左右亿方左右。在市场相对低迷的 2021 年 7 月-2022 年 6 月，全国商品住宅销售面积仍有 13.55 亿方的体量，短期预计 2022 年全年在 13 亿方左右

4、。从长期来看，我们分别通过居民住宅需求和住宅的折旧两种方法测算未来十年的商品住宅容量：预计2030 年中国城镇化率到达 70%，城市人均住宅建面 43 方，平均每年商品住宅需求量 9.57 亿方；现有的 517 亿方住宅在 60 年内折旧，按 1.2 倍的更新比例测算，未来商品住宅需求量约 10.34 亿方。全国商品住宅销售面积的中枢在 10 亿方左右，市场仍然巨大。供给侧出清加速，行业格局迎来重塑供给侧出清加速，行业格局迎来重塑。2021 年以来困难房企陆续出现债务违约/展期，其销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30 家出险房企2022 年 1-8 月销售额占百强房企的销售比例仅 18.

5、6%（2020 年约 40%）。在保交付的背景下，困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地，供应链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此我们预计未来困难房企拿地能力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改善型房企市占率将相应提升。同时我们认为部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。央国企和改善型房企央国企和改善型房企有能力提高自身的市场份额有能力提高自身的市场份额。具有流动性优势具有流动性优势。当前市场环境下，土地流动性比账面利润率更重要，央国企和改善型房企存货结构中，已竣工存货比例较低，土储去化速度快；新增拿地主要位于高能

6、级城市和核心主城区，未来去化有保障。利润水平有望改善利润水平有望改善。2H21 以来土拍市场竞争温和，出让土地质素较高，央国企和改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；同时在政策宽松背景下，核心城区改善产品能突破限价可能性更高，能获得单价和流速的溢价。融资畅通，现金流安全稳健融资畅通，现金流安全稳健。自身债务结构合理，短期有息负债占比多在20%以内，融资成本低于 5%；销售金额对自身待偿债务比例高（投入产出比高，如滨江集团每 1 元债务可形成 3 元以上的销售额）。凭借在销售、投资和融资端的优势，央国企和改善型房企获迎来规模和利润的双增长。投资建议投资建议 房