地产行业9月观察及数据点评：对冲正当其时-251022（11页）.pdf

1、对冲正当其时本报告导读：9月地产行业仍处下行通道，以投资为代表的前端投资降幅仍在加剧，隐含传统周期下价格仍有压力，新房和二手房的价格差拉大，也意味着新项目带来的边际效益在递减。投资要点：前9月地产投资累计同比下降13.9%,即便最后一个季度大幅增长，预计地产投资仍然会出现两位数的下降，因此，如何对冲仍然是接下来市场的焦点。由于地产投资在2024年是10万亿元，若2025年下降超过10%，则地产投资相比于去年减少1万亿元，在整体经济仍处于上行通道的背景下，如何对冲仍然是接下来的焦点。预计传统领域的城市更新和新科技基建仍然是有力补充。推荐：1)开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H

2、股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。9月地产运行仍处压力区，单月投资增速已降至mathbf-21.3%，其他指标降幅略有收窄，但投资指标的趋弱隐含企业信心仍然较弱。相比于投资的加速下降，新开工面积、销售金额等核心指标降幅均有所收窄，分别为.15.0%、-12.4%，分别收窄4.8、2.4个百分点。在传统地产金融周期下，企业拿地投资会领先于经济，土地周期也就会领先于楼市周期，所以，若按以往的投资扩张周期看，当前楼市运营仍然处于压力区间。抛开库存、仅看新增是当前企业的有效策略，也是目前市场认

3、可的策略，我们认为将持续。尽管库存去化依然较难，但由于新项目的好地段、好品质带来了好销售、好利润，因此，抛开库存、仅看新增成为当前市场的策略，这其实和此前周期中市场通过拿地扩张强度来选择机会保持一致。我们认为，这一趋势仍将延续，尤其是在房企降杠杆压力减少的背景下，短期仍然以扩张型公司为首选。circ风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。相关报告12025年1-9月投资降幅扩大，销售额降幅扩大我们将2025年1-9月数据与2024年同期对比发现，2025年1-9月行业开发投资完成额较2024年同期下降13.9%；商品房销售额数据较2024年同期下降7.9%；开发资金来源较2024年同期下

4、降8.4%；新开工面积较2024年同期下降18.9%。2025年9月环比数据：不采取可比数据口径，2025年9月行业开发投资完成额较2025年8月环比下降9.9%；商品房销售额数据较2025年8月环比上升47.3%；商品房销售面积较2025年8月环比上升48.5%；开发资金来源较2025年8月环比上升13.5%；新开工面积较2025年8月环比上升21.8%；竣工面积较2025年8月环比上升29.1%。2025年1-9月数据关注点：2025年1-9月房地产开发投资累计同比下降13.9%，降幅较2025年1-8月扩大1.0个百分点。2025年1-9月新开工同比下滑18.9%，与2025年1-8月跌

5、幅缩窄0.6个百分点。2025年1-9月竣工面积同比下降15.3%，较2025年1-8月跌幅缩窄1.7个百分点。2025年1-9月房企开发资金同比下降8.4%,较2025年1-8月跌幅扩大0.4个百分点。其中2025年1-9月国内贷款同比下降1.4%,个人按揭贷款同比下降10.6%，自筹资金同比下降9.3%。2025年1-9月商品房销售面积同比下降5.5%，较2025年1-8月降幅扩大0.8个百分点。同期商品房销售金额同比下降7.9%，较2025年1-8月降幅扩大0.6个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-9月一线的销售面积同比增长且增幅扩大、销售金额同比持平，二线的销售面积转为

6、同比下降、销售金额转同比下降且降幅扩大，三线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大。2025年1-9月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。今年四季度面临高基数期，海外降息背景下有望进一步打开政策空间，我们判断政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，需求侧加快限制放松的步伐,缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标。2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，我们看好下半年的竣工修复。22025年1-9月投资情况2.1房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大2025年1-9月全国房地产累计开发投资为67706亿元，同比下降13.9%，降幅较2025年