【东吴证券】固收深度报告：一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）-251013（27页）.pdf

1、证券研究报告固定收益固收深度报告 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/27 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 20251013 一文读懂城投平台发行公募一文读懂城投平台发行公募 REITs 产品的产品的过过去去、现在现在与与未来未来（回顾篇回顾篇）2025 年年 10 月月 13 日日 证券分析师证券分析师 李勇李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 证券分析师证券分析师 徐津晶徐津晶 执业证书：S0600523110001 相关研究相关研究 周观：第二轮“关税战”打响后（2025年第 39 期）2025-10-12

2、转债建议优先考虑回撤可控性 2025-10-12 Table_Tag Table_Summary 观点观点 公募公募 REITs 发展历程及政策回顾发展历程及政策回顾：1）探索研究阶段（2005 年-2019 年）：该阶段期间，我国市场上多以类 REITs 产品为主，相较于真正的 REITs产品而言，还存在募资方式以私募为主、流动性较差、缺乏税收优惠、无法公开上市交易等方面的差距，但多年的 REITs 试点工作以及对于类REITs 的尝试为后续公募 REITs 的发行奠定了良好基础，随后疫情冲击带来的宏观经济环境变化也为我国 REITs 的发展提供了新的契机。2）起步成型阶段（2020 年-2

3、021 年）：该阶段内开启的基础设施领域公募REITs 制度的系统性建立系我国基础设施投融资机制创新的重大里程碑。通过各级机构的多层次政策联动，首次实现了 REITs 从“房地产”到“不动产”的概念拓展，明确将基础设施作为核心载体，初步构建了覆盖项目遴选、产品运作、机构责任和市场监管的全流程制度体系。这一系列举措有力支撑了我国的 REITs 产品从局部试点转向全国性的规范化发展新阶段，对后续的盘活企业存量资产、拓宽企业融资渠道、促进实体经济高质量发展具有深远意义。3）发展创新阶段（2021 年-2024年）：该阶段的政策在明确 REITs 试点工作要求的基础上，一方面为公募 REITs 提供税

4、收方面的政策优惠，从实质上降低了市场主体的参与成本，解决了信息披露和融资操作中的实际问题，另一方面还侧重于逐步扩展 REITs 试点资产类别，由此前单一的传统基建类逐步拓展至保障房类以及商业地产类，推动实现了住房保障体系和商业项目领域与资产证券化手段深度融合的金融创新。在这一阶段，政策还重点支持已上市项目的扩募行为，为公募 REITs 市场的健康可持续发展筑牢制度基础。此外，从首批项目落地到市场品种外扩，地方城投平台始终扮演着积极响应政策、率先探索实践的关键推动者角色，尤其在交通基础设施、保障性租赁住房等具有显著公共属性和强公益性的 REITs 资产类型领域均展现出明显抬升的参与热情。4）稳步

5、扩容阶段（2024 年 7 月至今）：2024 年下半年至今，我国公募 REITs 发行正式由试点阶段转向常态化发行阶段。该阶段推出的各项举措吸取了试点阶段的大量政策经验，有效清除试点阶段存在的各类制度障碍，将政策重点转移到底层资产类型扩围和已有 REITs 项目扩募上，为我国 REITs 市场的长期发展提供更为完善、全面的制度保障。同时，城投平台作为地方政府重要的投融资主体和公共资产运营方，在 REITs 市场常态化发行进程中，持续保持较高参与度，不仅在传统资产类型上继续新发，亦在特殊底层资产品类创新与拓展上发挥作用。当前公募当前公募 REITs 市场概览市场概览：1）我国公募 REITs

6、市场自 2021 年正式起步，2024 年下半年开始转入常态化发行阶段，发展历程较短，根据 Wind统计，截至 2025 年 9 月 12 日，市场上 REITs 产品的发行数量共计 75只，总发行额达 1943.32 亿元。2）公募 REITs 产品可按照项目属性维度划分为两类：一类为产权类 REITs，其底层资产为基础设施项目的所有权和经营权，另一类为特许经营权 REITs，其底层资产为基础设施项目的特许经营权。3）当前公募 REITs 市场上的产品虽数量有限，但底层资产类型范畴涉猎广泛，已扩展至园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流、新型基础设施、能源基础设施