房地产行业2025H1存量地产业绩综述：可持续的成长业绩兑现稳定-250926（25页）.pdf

1、优于大势可持续的成长，业绩兑现稳定报告摘要：25mathrmH1物业行业综述：可持续高质增长，分红率不断提升。受行业供给承压影响，行业整体扩张步伐持续放缓：截至25年6月底，12家样本房企合计在管面积41.6亿m，行业正由高速扩张期转向注重量质并行的健康发展期；第三方在管面积占比达新高，物企外拓发力下独立性持续提升：8家样本房企平均第三方在管面积占比达53.6%，相较24年底提升0.8pct达历史新高；人工成本趋势性上升，机器人物业场景拟破题：13家样本房企2025H1平均录得毛利率20.5%(mathrmyoy-0.8pct)，伴随人工成本的趋势性上升，行业整体毛利率边际持续承压，南都物业等

2、物企正积极探索与机器人的融合，物业场景的持续落地或将显著解决毛利率承压难题；应收款管理成效初显，减值对盈利能力影响或逐步减弱：13家样本物企2025H1平均应收账款周转天数录得82.8天(yoy-9.2天)；费率管控成效显著，费用支出削减有效对冲毛利率下行趋势；中期派息率持续提升，高股息凸显配置价值：12家样本物企的平均派息率由19年的21.2%持续提升至24年的44.9%，2025H1，6家有中期分红传统的物企平均派息率提升至42.6%(mathrmyoy+2.6mathrmpct)。25mathrmH1二手中介综述：长赛道、好格局、业绩持续兑现。二手业务：1行业景气度仍处高位，头部企业GT

3、V实现双位数高增：25H1贝壳与我爱我家两家上市二手经纪商分别实现二手房GTV11638亿元(mathrmyoy+13.7%)）、1108亿元(mathrmyoy+10.5%)；强者恒强，头部市占稳定：25年上半年，贝壳全国二手经纪业务市占率进一步提升至37.3%、我爱我家维持3.5%左右多年稳定，我国二手经纪业务市场头部企业格局稳定，强者恒强；3二手业务盈利能力整体稳定：我爱我家的二手费率(二手营收/二手GTV)更能直观体现行业佣金费率的变化，25mathrmH1我爱我家实现二手费率1.8%(较24年+0.06mathrmpct)，整体维持相对平稳，此外持续推行降本增效策略，25H1二手业务

4、录得毛利率22.8%(较24年+2.5%。新房业务：1新房分销凸显阿尔法：开发商存量项目去化困难，对现金流的急迫诉求使得对分销的依赖性加大；客户结构显著优化，应收账款持续下降：贝壳对部分客户采取佣金预付的方式；此外，我爱我家与贝壳加强与央国企开发商合作，通过优化客户的结构使得应收账款风险边际消除；新房佣金费率远高二手，新房成本管控为头部中介共识：我爱我家持续推行降本增效策略，25H1二手业务录得毛利率22.8%较24年+2.5%)。bf25H1商业地产综述：运营能力持续提升，第二曲线贡献加大。行业客流创新高，企业端马太效应明显：25H1样本购物中心场日均客流2.67万人(mathrmyoyma

5、thrm+14.1%维持双位数强劲增长，其中TOP5商管企业25mathrmH1日均客流高达3.7万人（y5y+18.3%；出租率高位下整体维持平稳：22年后主流商业地产商场业态出租率维持95%+高位，华润置地实现近年新高；3新开商业规模增速放缓，商业竞争格局稳定：截至25年6月底，吾悦广场开业面积1608万m(较24年底+0.4%;华润万象系列商业开业面积1185万m(较24年底+3.4%);龙湖天街开业面积943万m(较24年底+1.4%，新增开业规模逐步放缓，竞争格局趋向稳定(出租率平稳)；头部玩家单位租金均提升，商业运营能力凸显：新城商业实现单位租金2.45元m2/天(mathrmyo

6、ymathrm+0.25元/m/天)；华润商业实现单位租金5.68元/m/天(mathrmyoymathrm+0.12元/m/天)；龙湖商业实现单位租金4.17元/m/天(yoy+0.18元/m/天)；5商业分部营收占比持续走高，商业地产率先穿越周期：25H1新城商业运营业务贡献营收达31.4%(较24年+17.0mathrmpct)；华润商业运营业务贡献营收达12.8%(较24年+4.4mathrmpct)；龙湖商业运营业务贡献营收达11.9%(较24年+1.3mathrmpct)；6头部商业毛利率维持70%+高位，华润商业核心净利率稳中有升：2025H1新城控股商业运营业务毛利率实现71.