北京交通大学：2024年新一轮城中村改造的逻辑及影响（34页）.pdf

1、新一轮城中村改造的逻辑及影响新一轮城中村改造的逻辑及影响2024年年7月月独立经济学人独立经济学人武旭武旭目录目录一、新一轮城中村改造的背景一、新一轮城中村改造的背景二、近期城中村改造政策解读二、近期城中村改造政策解读三、城中村改造的核心逻辑三、城中村改造的核心逻辑四、城中村改造的体量及影响四、城中村改造的体量及影响一、一、新一轮城中村改造的背景新一轮城中村改造的背景行业背景行业背景商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡20182018年年20102010年年上半场上半场快周转、高杠杆、大扩张快周转、高杠杆、大扩张下半场下半场控风险、拼运营、活下去控风险、

2、拼运营、活下去19981998年年20302030年年户均户均1.11.1套套城镇化率城镇化率60%60%户均户均1 1套套增量峰值增量峰值存量开启存量开启停止分房停止分房住房货币化住房货币化人口峰值人口峰值城市化快速期结束城市化快速期结束单位分房单位分房黄金十年黄金十年供不应求供不应求 高速增长高速增长供过于求供过于求 品质提升品质提升需求下滑需求下滑20162016年年房住不炒房住不炒长效机制长效机制20112011年年人口红利消失人口红利消失置业人口规模置业人口规模开始调转开始调转城市分化城市分化20132013年年服务经济主导服务经济主导城市房价分化城市房价分化供需平衡供需平衡区域分化

3、区域分化20212021年年资料来源：金茂华北资拓行业背景行业背景商品住宅商品住宅未来每五年销售中枢下一个台阶未来每五年销售中枢下一个台阶资料来源：wind，民生证券研究院 人口背景人口背景城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化资料来源：金茂华北资拓伦敦伦敦都市圈都市圈巴黎巴黎都市圈都市圈东京东京都市圈都市圈纽约都市圈纽约都市圈 西海岸都市连绵区西海岸都市连绵区 都市圈引领的都市圈引领的Mega RegionMega Region城市群已成为城市群已成为国际主导的区域形态国际主导的区域形态人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般

4、经历两阶段：从城镇化到以发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78%的GDP，多数都市

5、圈人口处于持续流入。人口背景人口背景人口未来将持续向一二线城市大都市圈及部分区域中心城市集聚人口未来将持续向一二线城市大都市圈及部分区域中心城市集聚资料来源：各地方统计局，泽平宏观多数都市圈经济人口比值大于多数都市圈经济人口比值大于1宏观背景宏观背景当前外需萎缩、地产超跌，经济和当前外需萎缩、地产超跌，经济和民生民生压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中，压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中，呈自建住房比例高、逾呈自建住房比例高、逾20年房龄的比例高年房龄的比例高 资料来源：国家统计局，东吴证券研究所 城中村改造既能拉动投资，又能惠及民生，何乐城中村改造既能拉动投资，又能惠及民生，何

6、乐而不为而不为约束条件约束条件2021年年8月住建部提出城市更新“四道红线”（建科月住建部提出城市更新“四道红线”（建科2021 63号），为城市更新套上号），为城市更新套上“紧箍咒”。“紧箍咒”。在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为 63 号文件中的要求可能号文件中的要求可能会有适当放松。会有适当放松。资料来源：住建部，金茂华北资拓整理目标目标红线红线严格控制大规模拆除城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%严格控制大规模增建城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁城市更新单元(片区)或项