亿翰智库：2022年五大方向剖析房地产行业的重大问题关于当下行业困境的思考研究报告（22页）.pdf

1、1/22 五大方向剖析房地产行业的重大问题 五大方向剖析房地产行业的重大问题 关于当下行业困境的思考 关于当下行业困境的思考 作者：张化东 亿翰智库 宏观首席研究员 写在最前面的话：写在最前面的话：疫情闭关，心也随着封控能够静下来，反思当下房地产行业的局面，躺平的民营房企、萎靡的市场成交、崩溃的行业信用，房地产全行业的凋敝之象都是前所未见。而作为研究人员我只能以墨为锋，为行业重现生机鼓而呼。特别声明：特别声明：所有的观点和建议均为研究观点和建议，未经同意不得转发。2/22 房地产行业从 2021 年 9 月开始就深受全市场的普遍关注，甚或更早可以追溯到 21 年 5 月恒大危机初露端倪这个时间

2、点，9 月房企美元债暴雷开始蔓延。在 21 年 6 月我就在不同的电话会议中提及房地产行业下行的风险和企业违约的风险，特别是多次提及预售资金监管和抵押贷款额度的当时状况。21 年 7 月初，我们就提出房地产企业信用的全面崩溃可能会导致更大的行业危机。目录 目录 一、政策时间滞后，力度不及预期一、政策时间滞后，力度不及预期.3 二、多因素叠加，市场下行或是必然结果二、多因素叠加，市场下行或是必然结果.6 三、企业出清道阻且长三、企业出清道阻且长.9 四、行业自我修复能力不容小觑四、行业自我修复能力不容小觑.12 五、从战略上理解政策框架，动态平衡长短期利益五、从战略上理解政策框架，动态平衡长短期

3、利益.14 六、地产新时代，依然精彩六、地产新时代，依然精彩.21（后附 2014 年至 2022 年 4 月亿翰智库节点性研究成果）3/22 一、政策时间滞后，力度不及预期一、政策时间滞后，力度不及预期 我们判断大致在 2021 年 930 前后，有针对性的救市政策就将出台，因为当时行业面临的是房地产企业暴雷导致的房地产行业的硬着陆。单纯房地产行业硬着陆不可怕，但是房地产企业主体大范围的缩表，带来的是房地产产业链的但是房地产企业主体大范围的缩表，带来的是房地产产业链的大范围缩表，最终可能传导并蔓延至全行业的缩表，最终或大范围缩表，最终可能传导并蔓延至全行业的缩表，最终或可能导致经济的大可能导

4、致经济的大衰退。（具体可见辜朝明先生的大衰退衰退。（具体可见辜朝明先生的大衰退宏观经济学的圣杯）宏观经济学的圣杯）在 21 年 930 之前我通知研究团队十一期间放假不休假，准备好政策出台后的研究工作，但最终希望落空。当然 9 月 24 日央行第三季度货币政策委员会会议提出两个维护，但更多的重点是维护购房者的合法权益；9 月 29 日央行和银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会提到了房地产行业“三稳”，但也提到“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。总体上来看总体上来看，现阶段出台的政策现阶段出台的政策和我和我预期中预期中需要需要出台出台政策政策的的强度相差过大，强度相差过大，在我个人看来在

5、我个人看来，当当时时所出台的所出台的政策政策都都难以力挽狂澜。难以力挽狂澜。2021 年 10 月份，金融监管部门频繁发声，特别是对原来的按揭贷款额度（贷款集中度管理政策）进行了及时纠偏，十月下旬，在按揭贷款加速放款的背景下，房地产市场有了短暂的改善。但是最关键的两个政策“三道红线”和“贷款集中度管理”并没有实质性的明确突破。从 10 月到 11 月，主要表现在按揭贷款的放款速度加快，同时实际的按揭利率在 11 月下旬也有下降，但市场对于政策的反馈也仅仅持续了 2-3 周，之后房地产市场又陷入到阴跌之中。考虑到政策力度不到位和微观主体实际的经营情况，在 10 月份我们对 2022 年房地产开发

6、投资的预测中，悲观假设下，预计房地产开发投资增速会下降接近25%，按这个预测数据来看房地产按这个预测数据来看房地产相当于相当于“硬着陆硬着陆”。房地产政策具有决定意义的转折点是 2021 年 12 月上旬召开的中央经济工作会议。会议上有三个针对房地产行业的新提法，分别是新的发展模式、合理的住房需求和良性循环。特别是，合理的住房需求和良性循环对于中短期政策 4/22 的指导意义非常巨大。我理解我理解合理的住房需求合理的住房需求改变了原来对需求的改变了原来对需求的界定界定，也就，也就是是需求已经不需要用首套需求已经不需要用首套、二套来进行界定了，而是用合理二套来进行界定了，而是用合理、不合理不合理